不動產經紀人《不動產經紀相關法規概要》重點複習

總則與經紀業的設立　考過 22 題

• 本條例為管理不動產經紀業、建立不動產交易秩序、保障交易者權益、促進不動產交易市場健全發展而制定（第 1 條）。主管機關在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府（第 3 條）。（不動產經紀業管理條例第 1 條、不動產經紀業管理條例第 3 條）常考陷阱：把保障改成限制；混入公寓大廈條例、消保法的立法目的
• 用辭易混處：成屋指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物；預售屋指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的；仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；營業處所指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所（第 4 條）。（不動產經紀業管理條例第 4 條）常考陷阱：對調使用執照與建造執照；仲介業務加上管理
• 經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限；申請許可之事項及其應備文件，由中央主管機關定之；經紀業分設營業處所，應向直轄市或縣（市）政府申請備查（第 5 條）。（不動產經紀業管理條例第 5 條）常考陷阱：把分設營業處所的備查改成許可；把公司型態改成公司或商號
• 不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可：無行為能力或限制行為能力者；受破產之宣告尚未復權者；犯詐欺、背信、侵占罪等經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者，不在此限（第 6 條第 1 項第 1 至 3 款）。（不動產經紀業管理條例第 6 條）常考陷阱：把未滿三年改成已滿三年
• 受感訓處分之裁定確定，尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者；撤銷或廢止許可未滿五年者，但逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者，不在此限；第 29 條停止營業或第 31 條停止執行業務處分尚未執行完畢；廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者（第 6 條第 1 項第 4 至 7 款）。（不動產經紀業管理條例第 6 條）常考陷阱：把未滿五年改成已滿五年；說停止營業處分執行完畢仍不得申請
• 經紀業登記後，其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者，由主管機關命其限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記（第 6 條第 2 項）。（不動產經紀業管理條例第 6 條）常考陷阱：說主管機關應直接廢止公司許可
• 經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限（第 7 條第 1 項）。（不動產經紀業管理條例第 7 條）常考陷阱：把登記所在地改成戶籍所在地；漏掉加入同業公會；六個月改成三個月
• 經紀業遷出所在地直轄市或縣（市）主管機關管轄區域以外時，應於遷出後三十日內，以書面向遷入之直轄市或縣（市）主管機關申請遷入備查（細則第 7 條）。直轄市、縣（市）同業公會應將會員入會、停權、退會情形報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查（第 10 條）。（不動產經紀業管理條例施行細則第 7 條、不動產經紀業管理條例第 10 條）常考陷阱：把三十日改成三個月；把層轉中央備查改成核定

依據：不動產經紀業管理條例第 4 條

考過的題目：102-8、109-1、109-2、101-38、102-9、102-10、104-23、109-16、112-6、101-1、101-37、103-9、105-10、107-3、107-22、108-5、108-6、112-7、114-13、114-20、106-5、106-9

營業保證金與賠償責任　考過 13 題

• 經紀業於辦妥公司登記或商業登記後，應依中央主管機關規定繳存營業保證金；超過一定金額者，得就超過部分以金融機構提供保證函擔保之；應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法，由中央主管機關定之（第 7 條第 3、4 項）。（不動產經紀業管理條例第 7 條）常考陷阱：把中央主管機關改成全國聯合會
• 營業保證金由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會統一於指定之金融機構設置營業保證基金專戶儲存，並組成管理委員會負責保管；基金之孳息部分，得運用於健全不動產經紀制度（第 8 條第 1 項）。（不動產經紀業管理條例第 8 條）常考陷阱：把全國聯合會改成直轄市或縣（市）政府
• 基金管理委員會委員由經紀業擔任者，其人數不得超過委員總數之五分之二；營業保證基金除本條例另有規定外，非有依第二十六條第四項之情形，不得動支；保證金低於規定額度時，全國聯合會應通知經紀業者於一個月內補足（第 8 條第 2 至 4 項）。（不動產經紀業管理條例第 8 條）常考陷阱：把五分之二改成二分之一
• 營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外，除本條例另有規定外，不因經紀業或經紀人員之債務債權關係而為讓與、扣押、抵銷或設定負擔；經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉（第 9 條）。（不動產經紀業管理條例第 9 條）常考陷阱：改成得因債務債權關係而抵銷
• 因申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內，請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息（第 9 條第 2 項）。得請求退還的是公司組織申請解散者、商號組織申請歇業者、變更營業項目後已無不動產仲介經紀業及不動產代銷經紀業而組織仍存續者（細則第 13-1 條）。（不動產經紀業管理條例第 9 條、不動產經紀業管理條例施行細則第 13 條之 1 條）常考陷阱：加上退出同業公會；說孳息一併退還
• 未繳存或未補足營業保證金（違反第七條第三項、第四項或第八條第四項規定），直轄市、縣（市）主管機關應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達一年者，應廢止其許可（第 29 條第 1 項第 7 款）。（不動產經紀業管理條例第 29 條）常考陷阱：把廢止許可改成撤銷許可
• 因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任（第 26 條第 1、2 項）。（不動產經紀業管理條例第 26 條）常考陷阱：把可歸責於經紀業改成不可歸責於委託人；改成單獨負責
• 受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳（第 26 條第 4 項）。（不動產經紀業管理條例第 26 條）常考陷阱：把代為賠償改成預為賠償、連帶賠償

考過的題目：101-28、101-36、102-7、104-24、105-7、107-2、107-4、108-1、108-2、111-1、112-1、106-10、106-12

經紀人員：資格、證書與專任　考過 24 題

• 經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣六億元以上，該處所至少應置專業經紀人一人；營業處所經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人（第 11 條）；經紀業應於經紀人到職之日起十五日內，造具名冊報請備查，異動時，亦同（第 12 條）。（不動產經紀業管理條例第 11 條、不動產經紀業管理條例第 12 條）常考陷阱：把二十名改成十名；把十五日改成七日
• 中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書者，得充不動產經紀人；經紀營業員須訓練合格或不動產經紀人考試及格，並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有不動產經紀營業員證明者（第 13 條第 1、2 項）。（不動產經紀業管理條例第 13 條）常考陷阱：說訓練合格或考試及格即得充任，漏掉登錄領證
• 經不動產經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，始得向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書；經驗依取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明者，或本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明者認定（第 14 條第 1、2 項）。（不動產經紀業管理條例第 14 條）常考陷阱：把一年改成半年；把施行前改成施行後；說向考選部請領
• 請領經紀人證書向戶籍所在地直轄市或縣（市）主管機關申請之，附申請書、身分證明文件影本、相片、不動產經紀人考試及格證書及其影本、一年以上經紀營業員經驗證明文件及其影本（細則第 15 條）；專業訓練證明是換證才附（細則第 17 條）；損壞或滅失補發向原核發機關申請之（細則第 20 條）。（不動產經紀業管理條例施行細則第 15 條、不動產經紀業管理條例施行細則第 17 條、不動產經紀業管理條例施行細則第 20 條）常考陷阱：把戶籍所在地改成任職、居住地或內政部
• 經紀人證書有效期限為四年，期滿應檢附其於四年內在認可機構、團體完成專業訓練三十個小時以上之證明文件換證（第 15 條）；應於證書有效期限屆滿前六個月內向原核發機關申請之；換發之證書，其有效期限自原證書有效期限屆滿之次日起算四年（細則第 17 條）。（不動產經紀業管理條例第 15 條、不動產經紀業管理條例施行細則第 17 條）常考陷阱：把四年改成三年；把屆滿前六個月改成三個月；漏掉次日
• 有第六條第一項第一款至第四款或第七款情形之一者，不得充任經紀人員。已充任者，應撤銷或廢止其證書或證明（第 14 條第 3 項）；例如受監護宣告之人，無行為能力（民法第 15 條）。受撤銷或廢止者，於原因消滅後，得重新請領證書或證明（細則第 28 條）。（不動產經紀業管理條例第 14 條、民法第 15 條、不動產經紀業管理條例施行細則第 28 條）常考陷阱：說受監護宣告仍得繼續充任；說應予申誡
• 經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限（第 16 條）；經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務（第 17 條）。（不動產經紀業管理條例第 16 條、不動產經紀業管理條例第 17 條）常考陷阱：說所屬經紀業同意後仍違法；說簽專任約後得僱用
• 外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試或參加營業員訓練；領有及格證書或訓練合格並依第十三條第二項登錄及領有證明之外國人，應經中央主管機關許可，並遵守中華民國一切法令，始得受僱於經紀業為經紀人員；其有關業務上所為之文件、圖說，應以中華民國文字為之（第 38 條）。（不動產經紀業管理條例第 38 條）常考陷阱：把中央主管機關改成行政院；說外國人不得應考

依據：不動產經紀業管理條例第 13 條、不動產經紀業管理條例第 14 條、不動產經紀業管理條例第 15 條

考過的題目：101-35、102-3、102-11、103-3、103-6、104-2、104-21、104-22、104-25、105-9、107-7、107-24、107-25、108-20、110-9、110-11、111-2、112-2、113-2、114-19、114-12、106-2、106-3、106-7

揭示、差價、廣告與雙方委託　考過 18 題

• 經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之（第 18 條）；經營仲介業務者應揭示報酬標準及收取方式於營業處所明顯之處（第 20 條）。（不動產經紀業管理條例第 18 條、不動產經紀業管理條例第 20 條）常考陷阱：說加盟經營者得免揭示
• 應揭示的文件是經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書、報酬標準及收取方式；前三款得以影本為之；第四款於代銷經紀業不適用之（細則第 21 條）。（不動產經紀業管理條例施行細則第 21 條）常考陷阱：混入不動產說明書、人員經歷獲獎資料；說代銷也要揭示報酬
• 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人（第 19 條）。（不動產經紀業管理條例第 19 條）常考陷阱：漏掉加倍或加計利息；把中央主管機關改成全國聯合會
• 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售；廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任（第 21 條）。（不動產經紀業管理條例第 21 條）常考陷阱：把委託人改成買受人、言詞約定；把經紀業名稱改成委託人或營業員名稱
• 經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣（細則第 22 條）；這是另外標明，廣告仍要註明經紀業名稱（第 21 條）。（不動產經紀業管理條例施行細則第 22 條、不動產經紀業管理條例第 21 條）常考陷阱：說得以加盟店或總部名稱替代經紀業名稱
• 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明，提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵等（第 24 條之 2）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 2 條）常考陷阱：把書面同意改成口頭或書面同意；說依民法禁止雙方代理

考過的題目：101-27、101-31、101-32、102-4、102-12、104-27、105-1、105-6、107-1、107-23、108-4、108-7、109-14、109-15、110-12、111-3、113-15、106-11

實價登錄（申報登錄資訊）　考過 8 題

• 經營仲介業務者，對於居間或代理成交之租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊（第 24 條之 1 第 1 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 條）常考陷阱：改成仲介買賣案件於移轉登記後申報；改成承租人占有之日起
• 經營代銷業務，受起造人或建築業委託代銷預售屋者，應於簽訂、變更或終止委託代銷契約之日起三十日內，將委託代銷契約相關書件報請所在地直轄市、縣（市）主管機關備查；並應於簽訂買賣契約書之日起三十日內申報登錄資訊（第 24 條之 1 第 2 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 條）常考陷阱：把委託代銷契約報備查的起算點改成簽訂買賣契約之日
• 前二項申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢；已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據（第 24 條之 1 第 3、4 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 條）常考陷阱：說登錄價格得為課稅依據
• 109 年修正之條文施行前，以區段化、去識別化方式提供查詢之申報登錄資訊，於修正施行後，應依第三項規定重新提供查詢（第 24 條之 1 第 9 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 條）常考陷阱：改成修正後維持區段化、去識別化方式
• 直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向交易當事人或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；受理及第六項查核申報登錄資訊，直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理（第 24 條之 1 第 6、8 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條之 1 條）
• 違反第 24 條之 1 第 2 項未依限申報登錄資訊或申報登錄價格、交易面積資訊不實，按戶（棟）處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰（第 29 條第 1 項第 2 款）。（不動產經紀業管理條例第 29 條）常考陷阱：改成一萬元以上五萬元以下；改成停止營業處分
• 修法前101 年施行的舊法（考試當時）：仲介業應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後三十日內申報登錄，代銷業應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內申報登錄，資訊以區段化、去識別化方式提供查詢。現行買賣案件改由權利人及義務人申報。

考過的題目：101-29、101-39、101-40、105-4、110-8、110-10、112-5、106-6

簽章文件與不動產說明書　考過 23 題

• 委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、不動產租賃、買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章；前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之（第 22 條第 1、2 項）。（不動產經紀業管理條例第 22 條）常考陷阱：把出租出售委託契約書改成承租承購；把經紀人改成營業員
• 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章（第 23 條）。經紀人員指經紀人或經紀營業員，營業員也要解說；說明書簽章的是經紀業指派經紀人（第 4、22 條）。（不動產經紀業管理條例第 23 條、不動產經紀業管理條例第 4 條、不動產經紀業管理條例第 22 條）常考陷阱：把解說前改成解說後；把委託人改成相對人
• 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分（第 24 條）。說明書應記載及不得記載事項由中央主管機關定之（第 22 條第 3 項）。（不動產經紀業管理條例第 24 條、不動產經紀業管理條例第 22 條）常考陷阱：說相對人在解說前簽章；說記載事項由經紀人或所在地主管機關定
• 成屋「建物瑕疵情形」列有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測、是否有滲漏水情形、有無違建或禁建情事、火災、危險建築、樑柱裂痕、鋼筋裸露；本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形列在「其他重要事項」（說明書應記載事項第 2 點）。（不動產說明書應記載及不得記載事項第 2 條）常考陷阱：把凶宅歸入瑕疵情形；把專有部分改成共有部分
• 修法前115 年修正前，成屋說明書「建築改良物瑕疵情形」列有是否有損鄰狀況；現行版建物瑕疵情形已未列損鄰狀況。
• 土地、成屋、預售屋都要於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施；預售屋另列最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄；成屋的其他重要事項還包括是否已辦理地籍圖重測、是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區（說明書應記載事項第 1 至 3 點）。（不動產說明書應記載及不得記載事項第 1 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 2 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 3 條）常考陷阱：把三百公尺改成五百公尺；把五年改成三年
• 應納稅費項目：土地為土地增值稅、地價稅、印花稅等；成屋、預售屋為契稅、房屋稅、印花稅等。履約保證機制方式，及其受託或提供擔保者是預售屋的重要交易條件（說明書應記載事項第 1 至 3 點）。（不動產說明書應記載及不得記載事項第 1 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 2 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 3 條）常考陷阱：把契稅放進土地稅費；把履約保證放進成屋
• 說明書不得記載本說明書內容僅供參考、實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞、預售屋未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積；附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格屬預售屋契約不得記載（說明書不得記載事項第 1、3、4 點；同契約第 7 點）。（不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳1 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳3 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳4 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳7 條）常考陷阱：把預售屋契約的附屬建物規定說成說明書不得記載事項
• 說明書也不得記載繳回不動產說明書；不得記載以委託銷售標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書等替代不動產說明書之內容；不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形（說明書不得記載事項第 2、5、6 點）。（不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳2 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳5 條、不動產說明書應記載及不得記載事項第 貳6 條）常考陷阱：混入成屋契約的不得約定拋棄審閱期間

依據：不動產說明書應記載及不得記載事項第 2 條

考過的題目：101-30、103-2、103-7、104-3、108-3、110-23、111-4、112-3、112-4、113-1、114-11、114-22、114-23、101-25、101-26、102-40、104-1、104-40、105-3、105-8、107-6、108-10、106-4

委託銷售契約應記載事項　考過 6 題

• 本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）；違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容（委託銷售應記載事項第 1 點）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 1 條）常考陷阱：把三日改成五日、七日；改成不得超過
• 委託銷售價格：前項之金額未記載者，不動產委託銷售定型化契約無效（第 3 點）。委託銷售期間：未記載委託銷售期間者，委託人得隨時以書面終止（第 4 點）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 3 條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 4 條）常考陷阱：說金額未記載契約不當然無效；說不得隨時終止
• 服務報酬為實際成交價之百分比，最高不得超過中央主管機關之規定；前項空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬（委託銷售應記載事項第 5 點）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 5 條）常考陷阱：說未記載時契約無效、仍可收最低額或收差價
• 受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之；受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任（委託銷售應記載事項第 6 點第 1、2 款）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 6 條）常考陷阱：把近三個月改成近一個月
• 買方違約致定金由委託人沒收者，委託人應支付沒收定金之一定百分比（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，且不得再收取服務報酬；前項沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用（第 7 點）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 7 條）常考陷阱：說未記載時受託人可請求定金的百分之二十、五十或百
• 買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由委託人指定之（第 8 點）。（不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 8 條）常考陷阱：把委託人改成受託人、買方或主管機關

依據：不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 3 條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 4 條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 5 條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 7 條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第 8 條

考過的題目：101-24、101-33、102-13、103-5、103-11、107-5

獎懲：罰鍰、懲戒與廢止　考過 19 題

• 經紀業違反第十一條（未置經紀人）、第十七條（僱用無資格者）、第十九條第一項（收差價）、第二十一條第一、二項（廣告）或第二十二條第一項（未指派經紀人簽章）等，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰（第 29 條第 1 項第 1 款）。（不動產經紀業管理條例第 29 條）常考陷阱：把廣告違規的罰鍰改成三萬元以上十五萬元以下
• 違反第十二條（經紀人到職名冊）、第十八條（揭示證照、加盟標明）、第二十條（揭示報酬標準）或第二十七條（拒絕業務檢查），直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰（第 29 條第 1 項第 4 款）。（不動產經紀業管理條例第 29 條）常考陷阱：把這幾條說成廢止許可的事由
• 經紀業開始營業後自行停止營業連續六個月以上者，直轄市或縣（市）主管機關得廢止其許可。但依法辦理停業登記者，不在此限（第 30 條）。（不動產經紀業管理條例第 30 條）常考陷阱：把連續六個月改成三個月或合計六個月
• 經紀人員違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者，應予申誡（違反專任義務、未依規定簽章、未以說明書解說、無故洩漏秘密）；違反第十九條第一項規定者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分（第 31 條第 1 項）。（不動產經紀業管理條例第 31 條）常考陷阱：把收差價說成申誡；把洩漏秘密說成停止執行業務
• 經紀人員受申誡處分三次者，應另予六個月以上三年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明（第 31 條第 2 項）。（不動產經紀業管理條例第 31 條）常考陷阱：說申誡三次就廢止證書；把五年改成三年
• 經紀業與經紀人員都會被處罰的是第十九條第一項（收差價）與第二十二條第一項（簽章），兩者同時列在第 29 條第 1 項第 1 款與第 31 條第 1 項；第十六、二十三、二十五條只列在第 31 條（第 29、31 條）。（不動產經紀業管理條例第 29 條、不動產經紀業管理條例第 31 條）
• 非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰；禁止營業後仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金（第 32 條）。（不動產經紀業管理條例第 32 條）常考陷阱：改成限期改正；把一年以下改成一年以上
• 經紀人員有第 31 條第 1 項各款情事之一時，利害關係人、各級主管機關或其同業公會得列舉事實，提出證據，報請直轄市或縣（市）主管機關交付懲戒；直轄市或縣（市）主管機關對於經紀人員獎懲事項，應設置獎懲委員會處理之（第 33 條）。（不動產經紀業管理條例第 33 條）常考陷阱：把獎懲委員會的設置機關改成中央主管機關
• 依本條例所處罰鍰，經通知繳納而逾期不繳納者，移送法院強制執行（第 35 條）。（不動產經紀業管理條例第 35 條）

依據：不動產經紀業管理條例第 29 條、不動產經紀業管理條例第 32 條

考過的題目：101-34、102-6、103-4、103-8、104-4、104-26、104-27、105-2、105-5、109-3、111-5、111-24、111-25、113-3、113-18、114-18、107-1、106-1、106-8

立法目的、定義與適用範圍　考過 6 題

• 本法為維護交易秩序與消費者利益，確保自由與公平競爭，促進經濟之安定與繁榮而制定（第 1 條）。本法所稱主管機關為公平交易委員會；本法規定事項，涉及其他部會之職掌者，由主管機關商同各該部會辦理之（第 6 條）。（公平交易法第 1 條、公平交易法第 6 條）常考陷阱：混入「避免獨占事業壟斷市場」這類條文沒有的目的
• 本法所稱事業：公司；獨資或合夥之工商行號；其他提供商品或服務從事交易之人或團體。事業所組成之同業公會或其他依法設立、促進成員利益之團體，視為本法所稱事業（第 2 條）。（公平交易法第 2 條）常考陷阱：說同業公會不是本法所稱事業
• 交易相對人，指與事業進行或成立交易之供給者或需求者（第 3 條）；競爭，指二以上事業在市場上以較有利之價格、數量、品質、服務或其他條件，爭取交易機會之行為（第 4 條）；相關市場，指事業就一定之商品或服務，從事競爭之區域或範圍（第 5 條）。（公平交易法第 3 條、公平交易法第 4 條、公平交易法第 5 條）常考陷阱：把二以上事業改成一以上事業
• 依照著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利之正當行為，不適用本法之規定（第 45 條）。事業關於競爭之行為，優先適用本法之規定。但其他法律另有規定且不牴觸本法立法意旨者，不在此限（第 46 條）。（公平交易法第 45 條、公平交易法第 46 條）常考陷阱：漏掉「正當」二字，寫成行使權利之行為都不適用
• 學說實務官方答案依章別區分：差別待遇、以不正當限制交易相對人之事業活動為條件而交易、限制轉售價格屬第二章限制競爭；虛偽不實廣告、不當贈品贈獎、仿冒他人表徵、損害他人營業信譽屬第三章不公平競爭。常考陷阱：把差別待遇、限制轉售價格歸為不公平競爭
• 修法前104 年修正前（考試當時，該年全文修正）條號不同：獨占定義在第 5 條、結合在第 6 條、聯合行為在第 7 條、轉售價格在第 18 條、差別待遇與脅迫參與聯合在第 19 條，現行移至第 7、10、14、19、20 條；舊法「有限制競爭或妨礙公平競爭之虞」現行改為「有限制競爭之虞」。

考過的題目：111-6、113-10、102-38、104-37、112-19、112-16

獨占與結合　考過 16 題

• 本法所稱獨占，指事業在相關市場處於無競爭狀態，或具有壓倒性地位，可排除競爭之能力者；二以上事業，實際上不為價格之競爭，而其全體之對外關係，具有前項規定之情形者，視為獨占（第 7 條）。（公平交易法第 7 條）常考陷阱：把視為獨占改成寡占或聯合
• 學說實務市占率達第 8 條第 1 項的門檻（例如一事業二分之一）只是進入獨占認定範圍，是否獨占仍要依第 7 條判斷是否處於無競爭狀態或具壓倒性地位而可排除競爭；只寫市占率三分之二不等於獨占。常考陷阱：把市占率三分之二本身當成獨占
• 獨占之事業，不得有下列行為：以不公平之方法，直接或間接阻礙他事業參與競爭；對商品價格或服務報酬，為不當之決定、維持或變更；無正當理由，使交易相對人給予特別優惠；其他濫用市場地位之行為（第 9 條）。（公平交易法第 9 條）常考陷阱：把不當之決定改成合理之決定
• 本法所稱結合，指事業有下列情形之一者：與他事業合併；持有或取得他事業有表決權股份或資本總額三分之一以上；受讓或承租他事業全部或主要部分之營業或財產；與他事業經常共同經營或受他事業委託經營；直接或間接控制他事業之業務經營或人事任免（第 10 條第 1 項）。（公平交易法第 10 條）常考陷阱：把差別待遇、共同決定價格說成結合
• 事業結合時，有下列情形之一者，應先向主管機關提出申報：事業因結合而使其市場占有率達三分之一；參與結合之一事業，其市場占有率達四分之一；參與結合之事業，其上一會計年度銷售金額，超過主管機關所公告之金額（第 11 條第 1 項）。（公平交易法第 11 條）常考陷阱：對調三分之一與四分之一；把申報寫成申請許可
• 前條第 1 項申報規定，於下列情形不適用：參與結合之一事業或其百分之百持有之子公司，已持有他事業達百分之五十以上之有表決權股份或出資額，再與該他事業結合者；同一事業所持有有表決權股份或出資額達百分之五十以上之事業間結合者等（第 12 條第 1、2 款；第 3 款見下表）。（公平交易法第 12 條）常考陷阱：把免申報的情形列為應申報
• 事業自主管機關受理其提出完整申報資料之日起算三十工作日內，不得為結合。但主管機關認為必要時，得將該期間縮短或延長，並以書面通知申報事業；延長之期間，不得逾六十工作日（第 11 條第 7、8 項）。（公平交易法第 11 條）常考陷阱：把三十工作日改成六十工作日；加上縮短不得短於十五工作日
• 主管機關屆期未為第七項但書之延長通知或前項之決定者，事業得逕行結合。但有下列情形之一者，不得逕行結合：經申報之事業同意再延長期間；事業之申報事項有虛偽不實（第 11 條第 9 項）。（公平交易法第 11 條）
• 學說實務官方答案認為「受理完整申報資料之日起算30日內不得為結合」是正確敘述；現行條文寫的是三十工作日。
• 結合對整體經濟利益大於限制競爭之不利益者，主管機關不得禁止其結合；對延長期間之申報案件所為之決定，得附加條件或負擔（第 13 條）。主管機關得徵詢外界意見，必要時得委請學術研究機構提供產業經濟分析意見，但一方不同意結合者，應提供申報事由予該事業並徵詢其意見（第 11 條第 10 項）。（公平交易法第 13 條、公平交易法第 11 條）常考陷阱：說延長期間案件的決定不得附加條件

依據：公平交易法第 8 條、公平交易法第 10 條、公平交易法第 11 條、公平交易法第 12 條

考過的題目：101-6、105-16、109-4、114-24、101-3、102-35、103-34、103-38、104-5、104-8、105-18、108-12、111-7、106-13、106-15、106-17

聯合行為與例外許可　考過 14 題

• 本法所稱聯合行為，指具競爭關係之同一產銷階段事業，以契約、協議或其他方式之合意，共同決定商品或服務之價格、數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區或其他相互約束事業活動之行為，而足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者（第 14 條第 1 項）。（公平交易法第 14 條）常考陷阱：把同業協議共同決定報酬說成結合或獨占
• 其他方式之合意，指契約、協議以外之意思聯絡，不問有無法律拘束力，事實上可導致共同行為者；聯合行為之合意，得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據之因素推定之（第 14 條第 2、3 項）。（公平交易法第 14 條）常考陷阱：說主管機關不得推定合意
• 第二條第二項之同業公會或其他團體藉章程或會員大會、理、監事會議決議或其他方法所為約束事業活動之行為，亦為本法之聯合行為（第 14 條第 4 項）。（公平交易法第 14 條）
• 事業不得為聯合行為。但有下列情形之一，而有益於整體經濟與公共利益，經申請主管機關許可者，不在此限（第 15 條第 1 項，八款見下表）；主管機關收受前項之申請，應於三個月內為決定；必要時得延長一次（第 15 條第 2 項）。（公平交易法第 15 條）常考陷阱：把整體經濟與公共利益改成個別經濟與股東利益
• 主管機關為許可時，得附加條件或負擔。許可應附期限，其期限不得逾五年；事業如有正當理由，得於期限屆滿前三個月至六個月期間內，以書面向主管機關申請延展；其延展期限，每次不得逾五年（第 16 條）。（公平交易法第 16 條）常考陷阱：把五年改成三年；把三至六個月改成一至三個月
• 修法前104 年修正前（考試當時）：聯合行為許可期限規定於第 15 條，不得逾三年；現行移至第 16 條並改為不得逾五年。
• 聯合行為經許可後，因許可事由消滅、經濟情況變更、事業逾越許可範圍或違反主管機關依前條第一項所附加之條件或負擔者，主管機關得廢止許可、變更許可內容、令停止、改正其行為或採取必要更正措施（第 17 條）。（公平交易法第 17 條）常考陷阱：說經濟情況變更也不得廢止許可
• 主管機關對於前三條之許可及其有關之條件、負擔、期限，應主動公開（第 18 條）。（公平交易法第 18 條）常考陷阱：把主管機關改成事業；把應主動公開改成不得公開

依據：公平交易法第 15 條

考過的題目：101-2、101-5、102-32、104-6、104-7、104-35、105-15、108-13、110-21、110-22、112-17、113-14、114-8、114-10

經紀業聯合、加盟與垂直限制　考過 11 題

• 公平交易法對於聯合行為之規範係採「原則禁止，例外許可」；不動產經紀業者相互間為聯合行為，且符合公平交易法第十五條第一項但書各款規定行為類型之一者，應向本會申請許可（規範說明第 5 點第 2 項）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 5 條）常考陷阱：把原則禁止說成原則限制或申報制
• 經紀業違法聯合行為態樣例示：共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整；共同劃分經營區域；共同劃分交易對象；共同阻礙或排除其他競爭者或潛在競爭者參與競爭，例如協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣（規範說明第 5 點第 3 項第 1 至 4 款）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 5 條）常考陷阱：把共同劃分經營區域、交易對象當成第 15 條所列的許可事由
• 共同約束開發物件必須與委託人簽訂專任委託契約；共同約束專任委託契約之期間；共同約束收取斡旋金之票期，致使斡旋金票期趨於一致；共同約束實施聯賣之不動產物件開發方擁有一定的專賣期間（規範說明第 5 點第 3 項第 5 至 8 款）。主管機關為公平交易委員會（第 6 條）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 5 條、公平交易法第 6 條）常考陷阱：把公平會改成內政部、經濟部；把不實廣告混入聯合態樣
• 學說實務官方答案認為「共同約束開發物件必須與委託人簽訂一般委託契約」不涉及違法聯合行為：規範說明列的是專任委託契約，一般委託不限制委託人另行委託其他業者；個案仍須就具體事實認定。常考陷阱：把專任委託換成一般委託
• 事業不得限制其交易相對人，就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時之價格。但有正當理由者，不在此限；前項規定，於事業之服務準用之（第 19 條）。（公平交易法第 19 條）常考陷阱：把交易相對人改成消費者
• 有下列各款行為之一，而有限制競爭之虞者，事業不得為之：以損害特定事業為目的，促使他事業對該特定事業斷絕供給、購買或其他交易之行為；無正當理由，對他事業給予差別待遇之行為；以低價利誘或其他不正當方法，阻礙競爭者參與或從事競爭之行為（第 20 條第 1 至 3 款）。（公平交易法第 20 條）常考陷阱：說有正當理由仍不得差別待遇；混入第 15 條許可事由
• 第 20 條另列：以脅迫、利誘或其他不正當方法，使他事業不為價格之競爭、參與結合、聯合或為垂直限制競爭之行為；以不正當限制交易相對人之事業活動為條件，而與其交易之行為（第 20 條第 4、5 款）。（公平交易法第 20 條）常考陷阱：把第 5 款說成聯合行為；混入使競爭者之交易相對人與自己交易
• 本法第二十條第五款所稱限制，指搭售、獨家交易、地域、顧客或使用之限制及其他限制事業活動之情形；前項限制是否不正當而有限制競爭之虞，應綜合當事人之意圖、目的、市場地位、所屬市場結構、商品或服務特性及履行情況對市場競爭之影響等加以判斷（施行細則第 28 條）。（公平交易法施行細則第 28 條）常考陷阱：把要求加購保險才交車說成聯合行為或差別待遇
• 採加盟經營方式之不動產經紀業者應容許其加盟店自由決定服務報酬，如以不正當限制加盟店服務報酬標準，作為成立或持續加盟經營關係之條件，而有限制競爭之虞者，將違反公平交易法第二十條第五款規定（規範說明第 6 點）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 6 條）常考陷阱：說加盟業主不應容許加盟店自由決定報酬

考過的題目：105-11、105-19、107-8、108-9、103-40、112-14、109-5、109-18、106-14、106-16、106-18

不實廣告與廣告責任　考過 14 題

• 事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，包括價格、品質、製造方法、使用方法、用途等及其他具有招徠效果之相關事項（第 21 條第 1、2 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把引人錯誤限縮成虛偽不實
• 事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入；前三項規定，於事業之服務準用之（第 21 條第 3、4 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：說載有不實表示的商品仍得運送
• 廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載，亦與廣告主負連帶損害賠償責任（第 21 條第 5 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把與廣告主連帶改成與代理業連帶，或說媒體業無責任
• 廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任（第 21 條第 5 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把十倍改成五倍、二十倍；把明知或可得而知改成必須明知
• 廣告薦證者，指廣告主以外，於廣告中反映其對商品或服務之意見、信賴、發現或親身體驗結果之人或機構（第 21 條第 6 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把廣告主以外改成廣告主
• 不動產經紀業者與委託人簽訂委託契約後，刊登之廣告及銷售內容與事實不符者，由內政部依不動產經紀業管理條例處理；對於涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告，有虛偽不實或引人錯誤者，由公平會依第 21 條處理，例如無客觀數據宣稱仲介服務第一品牌（規範說明第 7 點）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 7 條）常考陷阱：把內政部改成公平會、縣市政府或行政院（俱為廣告主另論）
• 經紀業受不動產開發業者委託銷售，倘得認不動產經紀業者與不動產開發業者俱為廣告主時，廣告不實由公平會依第 21 條處理，例如共同具名製作不實房屋銷售廣告，且收取建案底價或總銷售金額一定成數之銷售服務費用，與不動產開發業者共同獲有利益（規範說明第 7 點第 3 項）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 7 條）
• 不動產廣告表示建築物或土地之用途與使用分區之法定用途不符，且依法不得變更，致有引人誤認其可供住宅或其他非法定用途使用，例如工業區廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用；事業違反第三點或第四點第一項者，構成公平交易法第二十一條之違反（廣告處理原則第 4、6 點）。（公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則第 4 條、公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則第 6 條）常考陷阱：把工業區的住宅用語說成不構成不實廣告

依據：公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則第 3 條

考過的題目：102-33、104-9、104-36、105-17、107-9、107-11、109-6、110-25、111-8、113-16、114-9、110-13、112-15、106-19

仿冒、贈獎、誹謗與欺罔　考過 8 題

• 事業不得以著名之他人姓名、商號或公司名稱、標章或其他表示他人營業、服務之表徵，於同一或類似之服務為相同或近似之使用，致與他人營業或服務之設施或活動混淆者（第 22 條第 1 項第 2 款）；但依法註冊取得商標權者，不適用之（同條第 2 項）；第 3 項另列普通使用通用名稱、善意使用自己姓名等不適用情形。（公平交易法第 22 條）常考陷阱：把註冊商標排除改成限於註冊商標
• 事業不得以不當提供贈品、贈獎之方法，爭取交易之機會（第 23 條）；經紀業辦理贈品或贈獎活動，違反本會所定事業提供贈品贈獎額度辦法者，將違反公平交易法第二十三條規定（規範說明第 8 點）；事業辦理贈獎，其最大獎項之金額，不得超過新臺幣五百萬元（額度辦法第 6 條；全年贈獎總額另依第 5 條）。（公平交易法第 23 條、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 8 條、事業提供贈品贈獎額度辦法第 5 條、事業提供贈品贈獎額度辦法第 6 條）常考陷阱：說經紀業不得辦理任何抽獎
• 事業不得為競爭之目的，而陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事（第 24 條）；違反者處行為人二年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣五千萬元以下罰金，須告訴乃論（第 37 條）。（公平交易法第 24 條、公平交易法第 37 條）常考陷阱：把告訴乃論改成非告訴乃論
• 除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為（第 25 條）。要約書由經紀業向賣方提出承購價款等要約條件，而買方不預先交付一定金錢予不動產經紀業者；斡旋金：指不動產買方交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易（規範說明第 2 點）。（公平交易法第 25 條、公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 2 條）常考陷阱：說採用要約書也要支付斡旋費用
• 經紀業從事仲介業務時，在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方下列資訊，構成欺罔行為，且足以影響交易秩序者，將違反公平交易法第二十五條規定：斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係；買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」（規範說明第 9 點）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 9 條）常考陷阱：把第 25 條改成第 21、23 條
• 學說實務仲介故意未告知得選擇內政部版要約書即收斡旋金，官方認為依個案情形可能違反公平交易法、乙可能請求懲罰性賠償；考試當時公平交易法的刑罰條文未列這類行為，官方以「甲可能受刑法制裁」為不正確的敘述。常考陷阱：把可能受刑法制裁當成正確敘述
• 銷售預售屋不得要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱或簽約前未提供購屋人至少五日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者，不在此限；締約後不得要求繳回契約書；違反且足以影響交易秩序者，構成公平交易法第二十五條規定之違反（預售屋處理原則第 4 至 6 點）。（公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第 4 條、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第 5 條、公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第 6 條）常考陷阱：把先付定金才給契約審閱說成不實廣告
• 對於不涉及事業競爭行為之交易糾紛或純屬消費爭議案件，仍應依民法、消費者保護法或其他法規規定處理，例如「斡旋金」返還；不動產經紀業加盟店，未於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣，依不動產經紀業管理條例向內政部反映（規範說明第 12 點）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 12 條）常考陷阱：把斡旋金返還糾紛說成違反第 25 條

考過的題目：110-24、105-20、103-39、109-17、113-11、113-17、110-20、106-20

調查程序與損害賠償　考過 14 題

• 主管機關依本法調查，得依下列程序進行：通知當事人及關係人到場陳述意見；通知當事人及關係人提出帳冊、文件及其他必要之資料或證物；派員前往當事人及關係人之事務所、營業所或其他場所為必要之調查（第 27 條第 1 項第 1 至 3 款）。（公平交易法第 27 條）常考陷阱：混入第 31 條法院酌定賠償
• 依前項調查所得可為證據之物，主管機關得扣留之；其扣留範圍及期間，以供調查、檢驗、鑑定或其他為保全證據之目的所必要者為限；執行調查之人員依法執行公務時，應出示有關執行職務之證明文件；其未出示者，受調查者得拒絕之（第 27 條第 2、4 項）。（公平交易法第 27 條）常考陷阱：把以必要者為限改成不以此為限
• 事業承諾在主管機關所定期限內，採取具體措施停止並改正涉有違法之行為者，主管機關得中止調查；履行承諾者得決定終止該案之調查，但事業未履行其承諾、中止所依據之事實發生重大變化或作成中止調查之決定係基於事業提供不完整或不真實之資訊者，應恢復調查（第 28 條第 1、3 項）。（公平交易法第 28 條）常考陷阱：把中止調查改成終止調查
• 裁處權時效自中止調查之日起，停止進行。主管機關恢復調查者，裁處權時效自恢復調查之翌日起，與停止前已經過之期間一併計算（第 28 條第 4 項）。（公平交易法第 28 條）常考陷阱：把一併計算改成重新起算；把中止改成終止
• 事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，被害人得請求除去之；有侵害之虞者，並得請求防止之（第 29 條）；應負損害賠償責任（第 30 條）；被害人依本法之規定，向法院起訴時，得請求由侵害人負擔費用，將判決書內容登載新聞紙（第 33 條）。（公平交易法第 29 條、公平交易法第 30 條、公平交易法第 33 條）
• 學說實務官方答案 D 可用乙為法人的假設說明：法人無精神痛苦，不得請求慰撫金；但題幹只稱「乙業者」，未交代乙的組織型態，乙若為自然人，名譽、信用受不法侵害，得依第195條第1項請求非財產上損害賠償，本題答案有疑義。常考陷阱：把精神慰撫金列為法人業者得請求的項目
• 法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍；侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額（第 31 條）。（公平交易法第 31 條）常考陷阱：把三倍改成二倍、五倍、十倍
• 本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同（第 32 條）。（公平交易法第 32 條）常考陷阱：把二年改成一年、十年改成五年；把起算點改成交易日起二年

考過的題目：101-14、107-10、111-9、112-18、101-20、102-28、102-37、105-12、105-13、108-8、109-7、111-23、114-21、107-11

罰則與救濟　考過 12 題

• 違反第 9、15 條，經主管機關限期令停止、改正而屆期未停止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同違反行為者，處行為人三年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣一億元以下罰金（第 34 條）；違反第 19、20 條同此情形者，處二年以下有期徒刑等（第 36 條）。（公平交易法第 34 條、公平交易法第 36 條）常考陷阱：對調三年與二年、一億元與五千萬元
• 主管機關對於違反第二十一條、第二十三條至第二十五條規定之事業，得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰；屆期仍不改正者，按次處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰（第 42 條）。（公平交易法第 42 條）常考陷阱：把五萬元改成十萬元、二十萬元
• 事業未依規定申報而結合、申報後經主管機關禁止其結合而為結合或未履行附加之負擔，主管機關得禁止其結合、限期令其分設事業、處分全部或部分股份、轉讓部分營業、免除擔任職務或為其他必要之處分，並得處新臺幣二十萬元以上五千萬元以下罰鍰（第 39 條第 1 項）。（公平交易法第 39 條）常考陷阱：把停止營業列為第 1 項處分；把二十萬元改成五萬元
• 事業違反主管機關依前二項所為之處分者，主管機關得命令解散、勒令歇業或停止營業；前項所處停止營業之期間，每次以六個月為限（第 39 條第 3、4 項）。（公平交易法第 39 條）常考陷阱：把六個月改成三個月、十二個月
• 前二條規定之裁處權，因五年期間之經過而消滅（第 41 條）；前二條是第 39 條（違法結合）與第 40 條（違反第 9、15、19、20 條的罰鍰）。（公平交易法第 41 條、公平交易法第 39 條、公平交易法第 40 條）常考陷阱：把五年改成三年
• 主管機關為強化聯合行為查處，促進市場競爭秩序之健全發展，得設立反托拉斯基金；來源包括提撥違反本法罰鍰之百分之三十、基金孳息收入等（第 47 條之 1 第 1、2 項）。（公平交易法第 47 條之 1 條）常考陷阱：把設立目的換成第 1 條立法目的；把聯合行為改成不公平競爭
• 反托拉斯基金用途：檢舉違法聯合行為獎金之支出；推動國際競爭法執法機關之合作、調查及交流事項；補助本法與涉及檢舉獎金訴訟案件相關費用之支出；資料庫建置與制度研究；辦理競爭法之教育及宣導；其他維護市場交易秩序之必要支出（第 47 條之 1 第 3 項）。（公平交易法第 47 條之 1 條）常考陷阱：把補助消費者因聯合行為所受損害列為用途
• 對主管機關依本法所為之處分或決定不服者，直接適用行政訴訟程序（第 48 條第 1 項）。（公平交易法第 48 條）常考陷阱：改成依訴願法提起訴願

依據：公平交易法第 34 條、公平交易法第 36 條、公平交易法第 37 條、公平交易法第 39 條、公平交易法第 40 條、公平交易法第 42 條

考過的題目：101-12、101-21、102-5、102-34、104-10、113-13、104-38、105-14、104-39、111-10、106-21、106-22

名詞定義與適用對象　考過 9 題

• 消費者指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，所稱營業不以營利為目的者為限（第 2 條第 1、2 款，細則第 2 條）。（消費者保護法第 2 條、消費者保護法施行細則第 2 條）常考陷阱：說不以營利為目的就不是企業經營者
• 消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係；消費爭議指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議；消費訴訟指因消費關係而向法院提起之訴訟（第 2 條第 3 至 5 款）。（消費者保護法第 2 條）常考陷阱：把消費爭議寫成向消費者保護官提起之爭議
• 定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之（第 2 條第 7 款）。（消費者保護法第 2 條）常考陷阱：把只給單一客戶的個別優惠當成定型化契約條款
• 個別磋商條款指契約當事人個別磋商而合意之契約條款；定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約（第 2 條第 8、9 款）。（消費者保護法第 2 條）常考陷阱：把定型化契約的定義安到定型化契約條款
• 通訊交易指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法，消費者於未能檢視商品或服務下而與企業經營者所訂立之契約（第 2 條第 10 款）。（消費者保護法第 2 條）常考陷阱：把未能檢視改成檢視商品之後
• 訪問交易指企業經營者未經邀約而與消費者在其住居所、工作場所、公共場所或其他場所所訂立之契約；分期付款指買賣契約約定消費者支付頭期款，餘款分期支付，而企業經營者於收受頭期款時，交付標的物與消費者之交易型態（第 2 條第 11、12 款）。（消費者保護法第 2 條）常考陷阱：訪問交易改稱邀約交易；分期付款漏掉收受頭期款時交付標的物
• 修法前104 年修正前（考試當時）的用語是郵購買賣、訪問買賣，網際網路買賣屬郵購買賣，修正後改稱通訊交易、訪問交易，七日解除期間未變；定型化契約條款的定義原寫「不特定多數消費者」。
• 學說實務屋主委託仲介公司賣屋：雙方的法律關係屬消費關係，以仲介提出乙定型化契約條款作為契約內容而訂立之委託銷售契約屬於定型化契約；但屋主與仲介之間沒有買賣，不屬消保法的分期付款。

考過的題目：101-11、101-15、104-31、111-11、111-16、114-25、109-21、103-28、108-15

健康與安全保障　考過 10 題

• 從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；具危害可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法（第 7 條第 1、2 項）。（消費者保護法第 7 條）常考陷阱：把安全性標準改成現在的科技水準
• 企業經營者違反前述規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任（第 7 條第 3 項）。（消費者保護法第 7 條）常考陷阱：把得減輕改成得免除、應免除或減輕或免除
• 企業經營者主張其商品或服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任；商品或服務不得僅因其後有較佳之商品或服務，而被視為不符合前條第一項之安全性（第 7 條之 1）。（消費者保護法第 7 條之 1 條）常考陷阱：把舉證責任改由消保團體負擔；說有較佳商品就推定不安全
• 從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限（第 8 條第 1 項）。（消費者保護法第 8 條）常考陷阱：把經銷者的免責但書改成無過失減輕
• 經銷者改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為第七條之企業經營者（第 8 條第 2 項）；輸入商品或服務之企業經營者，視為該商品之設計、生產、製造者或服務之提供者，負本法第七條之製造者責任（第 9 條）。（消費者保護法第 8 條、消費者保護法第 9 條）常考陷阱：說輸入者視為經銷者，或套用經銷者的已盡注意免責
• 企業經營者於有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安全與健康之虞時，應即回收該批商品或停止其服務。但企業經營者所為必要之處理，足以除去其危害者，不在此限（第 10 條第 1 項）。（消費者保護法第 10 條）常考陷阱：說只要在明顯處做警告標示就免回收
• 本節所定企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，不得預先約定限制或免除（第 10 條之 1）。（消費者保護法第 10 條之 1 條）常考陷阱：改成經個別磋商得預先約定，或只禁免除不禁限制

依據：消費者保護法第 7 條、消費者保護法第 8 條、消費者保護法第 9 條

考過的題目：103-24、105-26、105-30、107-14、108-17、109-22、110-18、112-24、103-28、106-24

定型化契約的審閱與效力　考過 17 題

• 企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋（第 11 條）。（消費者保護法第 11 條）常考陷阱：改成有利於企業經營者、雙方，或本公平解釋
• 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效（第 11 條之 1 第 1、2 項）。（消費者保護法第 11 條之 1 條）常考陷阱：把三十日改成十日；說拋棄審閱權的條款有效或得撤銷
• 違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌條款之重要性等事項，公告定型化契約之審閱期間（第 11 條之 1 第 3、4 項）。（消費者保護法第 11 條之 1 條）常考陷阱：把不構成契約內容改成無效，或漏掉消費者得主張
• 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。推定其顯失公平：違反平等互惠原則者；條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者（第 12 條）。（消費者保護法第 12 條）常考陷阱：把牴觸個別磋商條款混進推定顯失公平
• 條款有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者；消費者應負擔非其所能控制之危險者；消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者；其他顯有不利於消費者之情形者（細則第 14 條）。（消費者保護法施行細則第 14 條）常考陷阱：混入企業經營者的市場占有率
• 企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之內容（第 13 條第 1 項）。（消費者保護法第 13 條）常考陷阱：漏掉經消費者同意，寫成公告後立即成為契約內容
• 企業經營者應給與消費者定型化契約書。但依其契約之性質致給與顯有困難者，不在此限；定型化契約書經消費者簽名或蓋章者，企業經營者應給與消費者該定型化契約書正本（第 13 條第 2、3 項）。（消費者保護法第 13 條）常考陷阱：把正本改成副本
• 定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容（第 14 條）；定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效（第 15 條）。（消費者保護法第 14 條、消費者保護法第 15 條）常考陷阱：說牴觸時整份契約或全部定型化條款無效

依據：消費者保護法第 11 條之 1 條、消費者保護法第 12 條、消費者保護法第 14 條、消費者保護法第 15 條、消費者保護法第 17 條

考過的題目：101-10、102-22、104-33、105-25、105-29、108-14、109-19、110-17、111-12、111-21、113-19、113-21、101-22、105-21、106-26、106-30、106-32

應記載事項與預售屋契約　考過 14 題

• 中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之（第 17 條第 1 項）。（消費者保護法第 17 條）常考陷阱：把中央改成直轄市、縣（市）；核定後公告改成公告後備查
• 應記載事項依契約之性質及目的，其內容得包括預付型交易之履約擔保、契約之解除權、終止權及其法律效果等；不得記載事項得包括企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權、限制或免除企業經營者之義務或責任等（第 17 條第 2、3 項，全部見下表）。（消費者保護法第 17 條）常考陷阱：把履約擔保放進不得記載事項，或把免除責任放進應記載
• 違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之：除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效（第 17 條第 4 項、第 16 條）。（消費者保護法第 17 條、消費者保護法第 16 條）常考陷阱：把條款無效改成不構成契約內容；說整份契約當然無效
• 中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容；企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核，規避、妨礙或拒絕調查者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得按次處罰（第 17 條第 5、6 項，第 57 條）。（消費者保護法第 17 條、消費者保護法第 57 條）常考陷阱：加上須經消費者主張才構成契約內容
• 預售屋事項：契約審閱期間至少五日；賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分（預售屋事項第 1、2 點）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 1 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 2 條）常考陷阱：把至少五日改成三日或四日
• 預售屋事項的不得記載事項：不得約定廣告僅供參考；不得約定買方須繳回原買賣契約書；不得約定超過民法第二百零五條所定週年百分之十六利率之利息；附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格（不得記載事項第 1、4、5、7 點）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳1 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳4 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳5 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 貳7 條）常考陷阱：說陽臺不得計價；把屋簷面積計入價格
• 預售屋應辦理履約擔保，在不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定中擇一；不動產開發信託是由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理（預售屋事項第 7 點之一）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 7 條）常考陷阱：把不動產開發信託換成價金信託或價金返還保證
• 預售屋事項：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；接通自來水、電力之管線費及其相關費用由賣方負擔（第 13 至 15 點）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 13 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 14 條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 15 條）常考陷阱：把四個月改成三個月；管線費改由買方或雙方議定

依據：消費者保護法第 17 條

考過的題目：101-8、101-22、103-22、111-13、111-22、112-21、111-14、101-23、102-39、103-1、105-21、113-8、113-20、106-27

特種交易與消費資訊　考過 21 題

• 通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。但通訊交易有合理例外情事者，不在此限；違反本條規定所為之約定，其約定無效（第 19 條第 1、5 項）。（消費者保護法第 19 條）常考陷阱：七日改成十日；書面改成口頭；合理例外套到訪問交易；特約排除
• 以書面通知解除契約者，除當事人另有個別磋商外，企業經營者應於收到通知之次日起十五日內，至原交付處所或約定處所取回商品；並應於取回商品、收到消費者退回商品或解除服務契約通知之次日起十五日內，返還消費者已支付之對價（第 19 條之 2）。（消費者保護法第 19 條之 2 條）常考陷阱：把次日起算改成收到通知之日起算
• 未經消費者要約而對之郵寄或投遞之商品，消費者不負保管義務；寄送人經消費者定相當期限通知取回而逾期未取回或無法通知者，視為拋棄其寄投之商品；雖未經通知，但在寄送後逾一個月未經消費者表示承諾，而仍不取回其商品者，亦同（第 20 條）。（消費者保護法第 20 條）常考陷阱：把一個月改成二、三或六個月
• 分期付款買賣契約應以書面為之，載明頭期款、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額、利率；未依前項規定記載利率者，其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算之；違反第 2 項第 1、2 款者，消費者不負現金交易價格以外價款之給付義務（第 21 條）。（消費者保護法第 21 條）常考陷阱：百分之五改成六；加計法定利息；改成消費者要求時才載明
• 本法第二十一條第二項第二款所稱各期價款，指含利息之各期價款；所載利率應載明其計算方法及依此計算方法而得之利息數額；分期付款買賣之附加費用，應明確記載，且不得併入各期價款計算利息（細則第 22 條）。（消費者保護法施行細則第 22 條）常考陷阱：說附加費用應併入各期價款計算利息
• 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行（第 22 條）。（消費者保護法第 22 條）常考陷阱：把確保真實的主體換成媒體經營者；說廣告未訂入契約就不生效力
• 刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任；前項損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄（第 23 條）。（消費者保護法第 23 條）常考陷阱：漏掉明知或可得而知；說得預先約定限縮賠償範圍
• 企業經營者應依商品標示法等法令為商品或服務之標示；輸入之商品或服務，應附中文標示及說明書，其內容不得較原產地之標示及說明書簡略；輸入之商品或服務在原產地附有警告標示者，準用前項之規定（第 24 條）。（消費者保護法第 24 條）常考陷阱：把應附改成得附；改成應附中文及外文標示
• 企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時，應主動出具書面保證書，載明商品或服務之名稱、種類、數量，其有製造號碼或批號者，其製造號碼或批號、保證之內容、保證期間及其起算方法、製造商之名稱、地址、由經銷商售出者，經銷商之名稱、地址、交易日期（第 25 條）。（消費者保護法第 25 條）常考陷阱：混入服務之對象、商品價格、使用方法、總價款差額

依據：消費者保護法第 19 條、消費者保護法第 19 條之 2 條、消費者保護法第 20 條、消費者保護法第 21 條

考過的題目：102-31、109-9、110-16、114-6、105-24、101-9、103-31、105-23、108-15、109-10、111-14、114-5、102-26、104-32、107-12、109-20、112-20、113-9、106-25、106-29、106-31

消保團體、行政監督與罰則　考過 11 題

• 消費者保護團體以社團法人或財團法人為限，應以保護消費者權益、推行消費者教育為宗旨；任務包括接受消費者申訴，調解消費爭議、處理消費爭議，提起消費訴訟等（第 27、28 條）。（消費者保護法第 27 條、消費者保護法第 28 條）常考陷阱：加上行政法人；把任務當成宗旨
• 消保團體發表第二項檢驗結果有錯誤時，應主動對外更正，並使相關企業經營者有澄清之機會（第 29 條第 4 項）；為商品或服務之調查、檢驗時，得請求政府予以必要之協助，政府非有正當理由不得拒絕（第 31 條，細則第 29 條）。（消費者保護法第 29 條、消費者保護法第 31 條、消費者保護法施行細則第 29 條）常考陷阱：說政府不應協助；說消保團體得命企業經營者回收
• 直轄市或縣（市）政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者，應即進行調查。於調查完成後，得公開其經過及結果；必要時，得就地抽樣商品，加以檢驗（第 33 條）。（消費者保護法第 33 條）常考陷阱：把得公開改成不得公開
• 調查時對於可為證據之物，得聲請檢察官扣押之（第 34 條）；直轄市或縣（市）主管機關辦理檢驗，得委託設有與檢驗項目有關之檢驗設備之消費者保護團體、職業團體或其他有關公私機構或團體辦理之（第 35 條）。（消費者保護法第 34 條、消費者保護法第 35 條）常考陷阱：說主管機關得自行扣押
• 經調查認為確有損害消費者生命、身體、健康或財產，或確有損害之虞者，應命其限期改善、回收或銷燬，必要時並得命企業經營者立即停止該商品之設計、生產、製造、加工、輸入、經銷或服務之提供，或採取其他必要措施（第 36 條）。（消費者保護法第 36 條）常考陷阱：把命回收的權限交給消保團體
• 對消費者已發生重大損害或有發生重大損害之虞，而情況危急時，除為前條之處置外，應即在大眾傳播媒體公告企業經營者之名稱、地址、商品、服務、或為其他必要之處置（第 37 條）；中央主管機關認為必要時，亦得為前五條規定之措施（第 38 條）。（消費者保護法第 37 條、消費者保護法第 38 條）常考陷阱：把應即公告改成得公告
• 行政院、直轄市、縣（市）政府應置消費者保護官若干名（第 39 條）；行政院辦理監督消費者保護主管機關及指揮消費者保護官行使職權（第 41 條）；直轄市、縣（市）政府應設消費者服務中心，辦理消費者之諮詢服務、教育宣導、申訴等事項（第 42 條）。（消費者保護法第 39 條、消費者保護法第 41 條、消費者保護法第 42 條）常考陷阱：把監督主管機關、指揮消保官寫成消保團體的任務
• 修法前104 年修正前的條文字面：行政院設消費者保護委員會，以行政院副院長為主任委員，組織規程由行政院定之，並置消費者保護官；但自民國101年1月1日起相關權責改由行政院管轄，消保會改為任務編組；104 年修正後條文已無消費者保護委員會。

依據：消費者保護法第 56 條、消費者保護法第 56 條之 1 條、消費者保護法第 57 條、消費者保護法第 58 條

考過的題目：102-23、104-34、112-25、102-30、104-11、107-14、102-24、103-32、105-28、109-11、101-8

申訴與調解　考過 17 題

• 消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴；企業經營者應於申訴之日起十五日內妥適處理之，以企業經營者接獲申訴之日起算；未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴（第 43 條，細則第 36 條）。（消費者保護法第 43 條、消費者保護法施行細則第 36 條）常考陷阱：十五日改成十日；起算改成消費者申訴之日；順序顛倒
• 消費者依前條申訴未能獲得妥適處理時，得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解（第 44 條）；調解事件之受理、程序進行等辦法，由行政院定之（第 44 條之 1）。（消費者保護法第 44 條、消費者保護法第 44 條之 1 條）常考陷阱：說未申訴也能直接申請調解；改成向消保官申請調解
• 直轄市、縣（市）政府應設消費爭議調解委員會，置委員七名至二十一名，以消費者保護官為主席（第 45 條）；調解程序，於直轄市、縣（市）政府或其他適當之處所行之，其程序得不公開，經辦調解事務之人除已公開之事項外，應保守秘密（第 45 條之 1）。（消費者保護法第 45 條、消費者保護法第 45 條之 1 條）常考陷阱：委員改成五至十一名；委員互推主席；程序應公開
• 當事人不能合意但已甚接近者，調解委員得於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，依職權提出解決事件之方案，應經參與調解委員過半數之同意；當事人得於送達後十日之不變期間內，提出異議，提出異議者視為調解不成立（第 45 條之 2、第 45 條之 3）。（消費者保護法第 45 條之 2 條、消費者保護法第 45 條之 3 條）常考陷阱：把參與調解委員改成全體；十日改成十五或二十日
• 關於小額消費爭議，當事人之一方無正當理由，不於調解期日到場者，調解委員得審酌情形，依到場當事人一造之請求或依職權提出解決方案，應經全體調解委員過半數之同意；送達不適用公示送達之規定；額度由行政院定之（第 45 條之 4）。（消費者保護法第 45 條之 4 條）常考陷阱：把全體調解委員改成參與調解委員
• 學說實務小額消費爭議的額度，行政院令定為新臺幣十萬元。
• 調解成立者應作成調解書，其作成及效力準用鄉鎮市調解條例第二十五條至第二十九條之規定（第 46 條）；調解經法院核定後，經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力（鄉鎮市調解條例第 27 條）。（消費者保護法第 46 條、鄉鎮市調解條例第 27 條）常考陷阱：說調解成立不須作成調解書；說不須法院核定就有判決效力
• 修法前104 年修正前的條文字面：消費爭議調解辦法由消費者保護委員會定之，但該權責自民國101年1月1日起已改由行政院管轄，修正後條文改為由行政院定之；調解書之作成及效力，修正前準用鄉鎮市調解條例第二十二條至第二十六條，修正後準用第二十五條至第二十九條。

依據：消費者保護法第 45 條之 2 條、消費者保護法第 45 條之 3 條、消費者保護法第 45 條之 4 條、消費者保護法第 45 條之 5 條

考過的題目：101-19、102-25、102-27、103-23、103-30、104-12、104-14、105-22、108-16、108-18、110-14、110-19、111-15、112-23、109-20、106-23、106-28

消費訴訟與團體訴訟　考過 14 題

• 法院為企業經營者敗訴之判決時，得依職權宣告為減免擔保之假執行（第 48 條第 2 項）；消保團體以自己名義提起第 50 條訴訟，其標的價額超過新臺幣六十萬元者，超過部分免繳裁判費（第 52 條）；第 53 條不作為訴訟免繳裁判費。（消費者保護法第 48 條、消費者保護法第 52 條、消費者保護法第 53 條）常考陷阱：改成消費者敗訴；假執行改成假扣押、假處分
• 消費者保護團體許可設立二年以上，置有消費者保護專門人員，且申請行政院評定優良者，得以自己之名義，提起第五十條消費者損害賠償訴訟或第五十三條不作為訴訟（第 49 條第 1 項）。（消費者保護法第 49 條）常考陷阱：二年改成三年；行政院改成內政部；成立後立即起訴
• 消費者保護團體依前項規定提起訴訟者，應委任律師代理訴訟。受委任之律師，就該訴訟，得請求預付或償還必要費用（第 49 條第 2 項）；消費者保護官或消費者保護團體，就企業經營者重大違反本法有關保護消費者規定之行為，得向法院訴請停止或禁止之（第 53 條）。（消費者保護法第 49 條、消費者保護法第 53 條）常考陷阱：把應委任改成得委任；費用請求權主體改成消保團體
• 消費者保護團體對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，得受讓二十人以上消費者損害賠償請求權後，以自己名義，提起訴訟；消費者得於言詞辯論終結前，終止讓與損害賠償請求權，並通知法院（第 50 條第 1 項）。（消費者保護法第 50 條）常考陷阱：二十人改成十、三十或五十人；言詞辯論終結前改成判決前
• 部分消費者終止讓與致人數不足二十人者，不影響其實施訴訟之權能；讓與之請求權包括民法第一百九十四條、第一百九十五條第一項非財產上之損害；所得賠償扣除訴訟及依前條第二項規定支付予律師之必要費用後，交付該讓與請求權之消費者，且不得向消費者請求報酬（第 50 條第 2、3、5、6 項）。（消費者保護法第 50 條）常考陷阱：說不含非財產上損害；說不得扣除費用或得請求報酬
• 依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金（第 51 條）。（消費者保護法第 51 條）常考陷阱：把過失的一倍改成三倍
• 修法前104 年修正前（考試當時）第 51 條：故意所致之損害得請求損害額三倍以下、過失所致之損害一倍以下之懲罰性賠償金；現行修正為故意五倍以下、重大過失三倍以下、過失一倍以下。
• 因同一消費關係而被害之多數人，選定一人或數人起訴請求損害賠償者，法院得徵求原被選定人之同意後公告曉示，其他被害人得於一定之期間內併案請求賠償；前項併案請求之書狀，應以繕本送達於兩造；第一項之期間，至少應有十日，公告應黏貼於法院牌示處，並登載新聞紙，其費用由國庫墊付（第 54 條）。（消費者保護法第 54 條）常考陷阱：把至少十日改成七日

考過的題目：101-7、102-29、103-25、103-27、103-29、103-33、104-13、104-15、105-27、107-13、108-19、109-8、110-15、112-22

用辭定義與專有、共用部分　考過 11 題

• 公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（第 3 條第 1、2 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：把區分所有的定義套到專有部分
• 專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（第 3 條第 3、4 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：把專有部分的定義套到共用部分
• 約定專用部分是公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（第 3 條第 5、6 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：對調兩者的「共用部分」與「專有部分」
• 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔（第 4 條）。對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為（第 5 條）。（公寓大廈管理條例第 4 條、公寓大廈管理條例第 5 條）常考陷阱：把專有部分改成共有部分；說設定負擔可分開或另有約定從其約定
• 共用部分不得獨立使用供做專有部分。下列並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面；連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造（第 7 條第 1 至 3 款）。（公寓大廈管理條例第 7 條）常考陷阱：把走廊、樓梯或本身所占地面說成得約定專用
• 也不得為約定專用部分的還有：約定專用有違法令使用限制之規定者；其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分（第 7 條第 4、5 款）。（公寓大廈管理條例第 7 條）常考陷阱：把第 5 款的共用部分改成專用部分
• 學說實務官方答案認為無固定使用方法，非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分得為約定專用部分；樓頂平臺不違反第 7 條第 4、5 款時，也得約定專用，不同於第 3 款所列屋頂之構造。常考陷阱：把樓頂平臺和屋頂之構造混為一談
• 預售屋契約：共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台，不得為約定專用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用；法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 10 點）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 10 條）常考陷阱：說屋頂突出物或屋頂避難平台得約定專用

依據：公寓大廈管理條例第 3 條

考過的題目：101-18、111-17、105-33、113-22、107-18、111-18、108-22、103-12、112-12、113-5、106-33

住戶應遵守事項與使用限制　考過 15 題

• 住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，或管理負責人、管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕（第 6 條第 1 項第 1 至 3 款）。（公寓大廈管理條例第 6 條）常考陷阱：把不得拒絕改成得拒絕；說他住戶進入要先經管委會同意
• 住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之（第 6 條第 1 項第 4 款）。第 2 至 4 款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害（第 6 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 6 條）常考陷阱：把管委會同意改成區分所有權人會議或管理服務人同意
• 周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制（第 8 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 8 條）常考陷阱：漏掉依法令規定辦理或報備有案；把區分所有權人會議改成管委會
• 有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施；防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀（第 8 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 8 條）常考陷阱：把十二歲改成十三歲、六十五歲改成六十歲；加上須經管委會同意
• 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入（第 16 條第 2 項本文）。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說住戶協議或依規約就能在樓梯間堆雜物、在走道加鐵門
• 第 16 條第 2 項但書：開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說退縮空地一律不得營業；說依規約決議即可不受政府核准範圍限制
• 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造；住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定（第 16 條第 3、4 項）。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說原則禁止飼養；說管委會有權禁止飼養
• 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險；經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保（第 17 條）。（公寓大廈管理條例第 17 條）常考陷阱：把七日改成十日；把應代為投保改成得

考過的題目：102-19、104-16、109-23、102-14、105-35、105-40、107-15、112-8、105-31、107-20、110-3、113-25、106-34、106-35、106-39

共用部分的使用、修繕與重建　考過 20 題

• 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第 9 條第 1 至 3 項）。（公寓大廈管理條例第 9 條）常考陷阱：說按應有部分比例、不得另行約定
• 住戶違反第 9 條第 2 項，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償（第 9 條第 4 項）；經制止而不遵從者，由主管機關依第 49 條第 1 項第 2 款處罰。（公寓大廈管理條例第 9 條、公寓大廈管理條例第 49 條）常考陷阱：說管委會可自行決議訴請法院強制遷離
• 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用（第 10 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 10 條）常考陷阱：改成由管委會以公共基金支付或全體按比例分擔
• 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（第 10 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 10 條）常考陷阱：說可歸責時改由區分所有權人自己修繕；說約定共用部分由原所有人負擔
• 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔（第 11 條）。（公寓大廈管理條例第 11 條）常考陷阱：把區分所有權人會議決議改成管委會決定
• 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔（第 12 條）。（公寓大廈管理條例第 12 條）常考陷阱：改成住戶、維修的一方、公共基金或管委會負擔
• 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：配合都市更新計畫而實施重建者；嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者；因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者（第 13 條）。（公寓大廈管理條例第 13 條）常考陷阱：把典權人換成抵押權人；把基地所有權人換成全體住戶
• 有第 13 條第 2、3 款情形，經決議重建，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；前項之受讓人視為同意重建；建造執照其名義以區分所有權人會議之決議為之（第 14 條）。（公寓大廈管理條例第 14 條）常考陷阱：改成訴請強制遷離或請主管機關處置；說受讓人仍要徵詢

依據：公寓大廈管理條例第 10 條、公寓大廈管理條例第 12 條

考過的題目：101-13、114-15、107-19、110-2、102-16、104-17、109-24、109-25、113-4、114-1、102-2、104-18、108-21、113-24、101-4、103-14、104-19、107-21、113-6、106-36

公共基金與欠費處理　考過 12 題

• 來源：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；本基金之孳息；其他收入（第 18 條第 1 項）。起造人提列部分，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之（第 18 條第 4 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：使用執照改成建造執照；一年改成二、三年；工程造價改成銷售總金額
• 起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付（第 18 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：把使用執照申請時改成建造執照；說召開區分所有權人會議時撥付
• 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第 18 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：把運用改依管委會決議；說由主委或財務委員交付信託
• 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔（第 19 條）。（公寓大廈管理條例第 19 條）常考陷阱：說出售後剩餘退回原所有人或抵繳其債務
• 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（第 21 條）。（公寓大廈管理條例第 21 條）常考陷阱：把二期改成一期、三期或六期
• 住戶有下列情形，管委會促請改善於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：欠費經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；依第 49 條第 1 項第 1 至 4 款受罰後仍不改善或續犯者；其他違反法令或規約情節重大者（第 22 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條）常考陷阱：把區分所有權人會議決議改成管委會決議
• 第 1 項之住戶如為區分所有權人，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之（第 22 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條）常考陷阱：說報請主管機關強制執行；說由管委會自行決議
• 拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同（第 22 條第 3 項）。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務；違反者準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定（第 24 條第 2、3 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條、公寓大廈管理條例第 24 條）常考陷阱：說優先於抵押權或與一般債權同；說無權占有人沒有欠費問題

考過的題目：103-20、104-20、105-38、108-24、109-12、110-7、111-19、112-10、105-37、110-6、103-19、106-37

規約與繼受人　考過 7 題

• 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之（第 23 條第 1 項）。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下表各款非經載明於規約者，不生效力（第 23 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 23 條）常考陷阱：把第 6 條住戶應遵守事項混進必須載明的事項
• 規約是經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（第 3 條第 12 款）。規約範本，由中央主管機關定之，中央主管機關在中央為內政部；第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作（第 2、60 條）。（公寓大廈管理條例第 3 條、公寓大廈管理條例第 2 條、公寓大廈管理條例第 60 條）常考陷阱：說規約由管委會訂定；說範本有強制力、不得違反
• 學說實務官方答案認為「規約訂定後，應向主管機關報備，始生效力」是錯的：規約經區分所有權人會議決議即成立，條例未規定規約須向主管機關報備才生效力。常考陷阱：說規約要報備才生效
• 前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約（第 56 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：說規約草約要等區分所有權人會議通過才有效
• 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（第 24 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 24 條）常考陷阱：說繼受人沒簽章、不知道或沒參與討論就不受拘束
• 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕（第 35 條）。（公寓大廈管理條例第 35 條）常考陷阱：加入區分所有權人名冊；說管委會得拒絕

依據：公寓大廈管理條例第 23 條

考過的題目：104-28、108-25、111-20、113-23、102-1、102-17、103-17

區分所有權人會議　考過 12 題

• 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者；經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者（第 25 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 25 條）常考陷阱：把每年改成每半年、每季；叫成住戶大會
• 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算（第 27 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 27 條）常考陷阱：把五分之一改成二分之一、三分之一或十分之一
• 因故無法出席，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算（第 27 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 27 條）常考陷阱：把管理服務人加進可受託的代理人
• 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出（第 30 條）。（公寓大廈管理條例第 30 條）常考陷阱：說定期會議也可逕以公告代替書面通知；管委選任用臨時動議
• 決議除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之（第 31 條）。（公寓大廈管理條例第 31 條）常考陷阱：把出席與同意的比例對調或改成二分之一
• 依第 31 條未獲致決議、出席未達定額者，召集人得就同一議案重新召集會議，門檻見下表；前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立（第 32 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 32 條）常考陷阱：把七日改成十日；把全體改成出席區分所有權人
• 決議未經依下列各款事項辦理者，不生效力：專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意；外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意（第 33 條第 1、2 款）。（公寓大廈管理條例第 33 條）常考陷阱：把區分所有權人同意改成住戶同意；只要管委會同意
• 依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限（第 33 條第 3 款）。（公寓大廈管理條例第 33 條）常考陷阱：把訴請法院判決確定改成區分所有權人會議決議

依據：公寓大廈管理條例第 31 條、公寓大廈管理條例第 32 條

考過的題目：105-32、114-16、103-16、102-18、108-11、114-2、114-17、103-21、110-4、114-4、106-38、106-40

管理委員會與管理服務　考過 14 題

• 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會（第 29 條第 1、2 項）。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人（第 29 條第 5 項）。（公寓大廈管理條例第 29 條）常考陷阱：說非區分所有權人的住戶不得當選管理委員
• 管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年（第 29 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 29 條）常考陷阱：說任期由管委會會議決定；說每位委員都只能連任一次
• 管理委員會之職務見下表。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之（第 11 條）；第 36 條第 2 款寫的是共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。（公寓大廈管理條例第 11 條、公寓大廈管理條例第 36 條）常考陷阱：把建議改成決議；一般改良改成重大修繕；約定共用改成約定專用
• 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議；管理委員會有當事人能力；管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人；管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務（第 37 至 39 條）。（公寓大廈管理條例第 37 條、公寓大廈管理條例第 38 條、公寓大廈管理條例第 39 條）常考陷阱：說管委會沒有當事人能力；說向召集人或主管機關負責
• 學說實務管理委員會不是法人，條例只賦予其當事人能力，使其能以自己名義起訴、應訴；權利能力屬自然人與法人，管理委員會不具權利能力，也沒有行為能力、意思能力可言。常考陷阱：說管委會因有權利能力才能當原告
• 非封閉式之公寓大廈集居社區，地面層為各自獨立之數幢、住宅與辦公商場混合使用且出入口各自獨立者，各該幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並報備（第 26 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 26 條）常考陷阱：把過半數改成三分之二、四分之三；套到封閉式大廈
• 須明定的事項：共用部分、約定共用部分範圍之劃分；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式；公共基金之分配；會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交；全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。（公寓大廈管理條例第 26 條）常考陷阱：混入第 23 條規約必須載明的事項
• 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業（第 41 條）；受僱於管理維護公司之管理服務人員，不得同時受聘於二家以上之管理維護公司（第 44 條第 3 款）。（公寓大廈管理條例第 41 條、公寓大廈管理條例第 44 條）常考陷阱：把中央主管機關改成直轄市、縣（市）政府

依據：公寓大廈管理條例第 36 條

考過的題目：101-17、102-15、102-21、103-15、104-30、105-36、108-23、109-13、110-5、112-9、112-13、114-3、114-14、107-16

起造人義務、罰則與爭議調處　考過 11 題

• 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（第 28 條第 1 項）；在那之前，起造人為公寓大廈之管理負責人（第 28 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 28 條）常考陷阱：把半數改成三分之二；說召開管委會第一次會議
• 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同（第 56 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：把建造執照改成使用執照；把規約草約改成規約
• 辦理建物所有權第一次登記時：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度（第 56 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：把使用執照竣工平面圖改成建築執照竣工平面圖
• 起造人應將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備及相關圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之（第 57 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 57 條）常考陷阱：說不必檢測就移交；把七日改成一個月
• 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售；不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為（第 58 條）。（公寓大廈管理條例第 58 條）常考陷阱：把建造執照改成使用執照；說得讓售法定停車空間
• 區分所有權人對專有部分之利用違反第 5 條、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰（第 49 條第 1 項第 1、4、6 款）。（公寓大廈管理條例第 49 條）常考陷阱：把罰鍰改成二萬到五萬、三萬到十萬或四萬到十五萬
• 直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會（第 59 條之 1 第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 59 條之 1 條）常考陷阱：把調處委員會改成調解、調查或審議委員會

依據：公寓大廈管理條例第 47 條、公寓大廈管理條例第 48 條、公寓大廈管理條例第 49 條

考過的題目：104-29、105-34、107-17、110-1、112-11、113-7、103-18、101-16、102-20、105-39、106-34

實價登錄、炒作與預售屋罰則　考過 3 題

• 修法前考試當時的申報登錄辦法第 2 條：買賣案件由權利人申報登錄，但買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄；買賣案件委由不動產經紀業（以下簡稱經紀業）居間或代理成交而未委託地政士申請登記者，應由經紀業申報登錄。常考陷阱：委託地政士又經仲介成交，答成仲介業或買方申報
• 現行規定：權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊（平均地權條例第 47 條第 2 項）。（平均地權條例第 47 條）常考陷阱：現行法仍說由地政士或經紀業申報
• 任何人不得有下列各款之行為：以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象（平均地權條例第 47 條之 5 第 1 項第 1、2 款）。（平均地權條例第 47 條之 5 條）常考陷阱：把散布不實成交行情、人頭排隊說成歸公平會處理
• 同項第 3 款也禁止自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利（平均地權條例第 47 條之 5 第 1 項）。（平均地權條例第 47 條之 5 條）常考陷阱：漏掉明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利的要件
• 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售（公寓大廈管理條例第 58 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 58 條）常考陷阱：把未領建照就廣告銷售說成歸公平會處理
• 經紀業與委託人簽訂委託契約後，刊登之廣告及銷售內容與事實不符者，由內政部依不動產經紀業管理條例處理；對於涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等內容之廣告，有虛偽不實或引人錯誤者，由本會依公平交易法第二十一條規定處理（公平會對於不動產經紀業之規範說明第 7 點第 1、2 項）。（公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 7 條）常考陷阱：對調內政部與公平會的管轄
• 銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰（平均地權條例第 81 條之 2 第 5 項）。（平均地權條例第 81 條之 2 條）常考陷阱：改成依消保法或公平交易法裁罰
• 消保法的罰則有補充性：企業經營者使用定型化契約違反公告之應記載或不得記載事項，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰（消費者保護法第 56 條之 1）。所以預售屋契約先適用平均地權條例。（消費者保護法第 56 條之 1 條、平均地權條例第 81 條之 2 條）常考陷阱：說預售屋契約不符應記載事項優先依消保法處罰

考過的題目：103-10、113-12、114-7

區分所有建物基地的優先購買權　考過 1 題

• 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（土地法第 34 條之 1 第 4 項）。（土地法第 34 條之 1 條）常考陷阱：把同一價格改成市價或公告現值
• 區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用；但區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用（土地法第三十四條之一執行要點第 13 點第 3、4 款）。（土地法第三十四條之一執行要點第 13 條）常考陷阱：說基地共有人得依土地法主張先買權
• 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔（公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項）；民法也規定專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔（民法第 799 條第 5 項）。這些規定都沒有提到優先購買權。（公寓大廈管理條例第 4 條、民法第 799 條）常考陷阱：說公寓大廈管理條例另給基地共有人先買權
• 各共有人，得自由處分其應有部分（民法第 819 條第 1 項）；本條未規定他共有人就應有部分的優先承購權。（民法第 819 條）常考陷阱：說他共有人得依民法主張先買權

考過的題目：103-13

選定當事人與廣告薦證者責任　考過 2 題

• 多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴；訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟當事人者，其他當事人脫離訴訟；被選定之人得更換或增減，但非通知他造，不生效力（民事訴訟法第 41 條）。選定及其更換、增減應以文書證之（第 42 條）。（民事訴訟法第 41 條、民事訴訟法第 42 條）常考陷阱：把被選出起訴的人叫成選定人
• 學說實務被選出起訴的甲、乙稱為選定當事人（被選定人），屬任意訴訟擔當，不是法定訴訟擔當。常考陷阱：說選定當事人是法定訴訟擔當
• 因同一消費關係被害的多數人依民訴第 41 條選定起訴時，法院得徵求原被選定人之同意後公告曉示，其他之被害人得於一定之期間內以書狀表明被害之事實、證據及應受判決事項之聲明、併案請求賠償；該期間至少應有十日（消費者保護法第 54 條第 1、3 項）。（消費者保護法第 54 條）常考陷阱：說其他被害人在判決前都可以併案請求
• 廣告薦證者明知或可得而知其所從事之薦證有引人錯誤之虞，而仍為薦證者，與廣告主負連帶損害賠償責任。但廣告薦證者非屬知名公眾人物、專業人士或機構，僅於受廣告主報酬十倍之範圍內，與廣告主負連帶損害賠償責任（公平交易法第 21 條第 5 項）。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把十倍改成十五倍；把十倍上限套到明星
• 算法（103 年考題）：非公眾人物乙受報酬 2000，連帶責任上限是受廣告主報酬十倍，即 2 萬，所以「得對乙請求 3 萬」錯；明星丙是知名公眾人物，不受這個但書的上限限制。（公平交易法第 21 條）常考陷阱：把乙的上限算成 3 萬
• 連帶債務人中之一人，因清償、代物清償、提存、抵銷或混同，致他債務人同免責任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分，並自免責時起之利息；求償權人於求償範圍內，承受債權人之權利。但不得有害於債權人之利益（民法第 281 條）。（民法第 281 條）常考陷阱：說薦證者賠償後不得向廣告主求償
• 連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務。但因債務人中之一人應單獨負責之事由所致之損害及支付之費用，由該債務人負擔（民法第 280 條）。（民法第 280 條）

考過的題目：103-26、103-37

多層次傳銷與罰鍰執行　考過 3 題

• 傳銷商得自訂約日起算三十日內，以書面通知多層次傳銷事業解除或終止契約；事業應於契約解除或終止生效後三十日內，接受傳銷商退貨之申請，返還款項時得扣除因該進貨對該傳銷商給付之獎金或報酬；由多層次傳銷事業取回退貨者，並得扣除取回該商品所需運費（多層次傳銷管理法第 20 條）。（多層次傳銷管理法第 20 條）常考陷阱：把三十日改成六十日；說取回退貨不得扣運費
• 修法前102 年考試當時規定在公平交易法第 23 條之 1，參加人得自訂約日起十四日內解除契約；多層次傳銷管理法於民國103年1月29日制定公布後改稱傳銷商、改為三十日內。103 年考的題目考試時已適用專法，題目仍稱依公平交易法；原購價格百分之九十的買回基準新舊相同。
• 現行多層次傳銷管理法：傳銷商於第 20 條第 1 項期間經過後終止契約，事業應於契約終止生效後三十日內，接受傳銷商退貨之申請，並以傳銷商原購價格百分之九十買回傳銷商所持有之商品，但商品自可提領之日起算已逾六個月者，不得要求退貨（多層次傳銷管理法第 21 條）。（多層次傳銷管理法第 21 條）常考陷阱：把原購價格百分之九十改成進貨價金
• 行政執行，由原處分機關或該管行政機關為之。但公法上金錢給付義務逾期不履行者，移送法務部行政執行署所屬行政執行處執行之（行政執行法第 4 條第 1 項）。（行政執行法第 4 條）常考陷阱：把執行機關改成普通法院、行政法院或國有財產署
• 修法前條文用語仍是「行政執行處」，詳解說明101年起改稱分署，所以題目問「目前」應移送法務部行政執行署所屬分署。

考過的題目：102-36、103-35、103-36