不動產經紀人《不動產經紀相關法規概要》公寓大廈管理條例

用辭定義與專有、共用部分　考過 11 題

• 公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權（第 3 條第 1、2 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：把區分所有的定義套到專有部分
• 專有部分指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（第 3 條第 3、4 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：把專有部分的定義套到共用部分
• 約定專用部分是公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（第 3 條第 5、6 款）。（公寓大廈管理條例第 3 條）常考陷阱：對調兩者的「共用部分」與「專有部分」
• 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔（第 4 條）。對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為（第 5 條）。（公寓大廈管理條例第 4 條、公寓大廈管理條例第 5 條）常考陷阱：把專有部分改成共有部分；說設定負擔可分開或另有約定從其約定
• 共用部分不得獨立使用供做專有部分。下列並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面；連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造（第 7 條第 1 至 3 款）。（公寓大廈管理條例第 7 條）常考陷阱：把走廊、樓梯或本身所占地面說成得約定專用
• 也不得為約定專用部分的還有：約定專用有違法令使用限制之規定者；其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分（第 7 條第 4、5 款）。（公寓大廈管理條例第 7 條）常考陷阱：把第 5 款的共用部分改成專用部分
• 學說實務官方答案認為無固定使用方法，非屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分得為約定專用部分；樓頂平臺不違反第 7 條第 4、5 款時，也得約定專用，不同於第 3 款所列屋頂之構造。常考陷阱：把樓頂平臺和屋頂之構造混為一談
• 預售屋契約：共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台，不得為約定專用部分，除法令另有規定外，不得作為其他使用；法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 10 點）。（預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 10 條）常考陷阱：說屋頂突出物或屋頂避難平台得約定專用

依據：公寓大廈管理條例第 3 條

考過的題目：101-18、111-17、105-33、113-22、107-18、111-18、108-22、103-12、112-12、113-5、106-33

住戶應遵守事項與使用限制　考過 15 題

• 住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，或管理負責人、管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕（第 6 條第 1 項第 1 至 3 款）。（公寓大廈管理條例第 6 條）常考陷阱：把不得拒絕改成得拒絕；說他住戶進入要先經管委會同意
• 住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之（第 6 條第 1 項第 4 款）。第 2 至 4 款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害（第 6 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 6 條）常考陷阱：把管委會同意改成區分所有權人會議或管理服務人同意
• 周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制（第 8 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 8 條）常考陷阱：漏掉依法令規定辦理或報備有案；把區分所有權人會議改成管委會
• 有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施；防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀（第 8 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 8 條）常考陷阱：把十二歲改成十三歲、六十五歲改成六十歲；加上須經管委會同意
• 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入（第 16 條第 2 項本文）。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說住戶協議或依規約就能在樓梯間堆雜物、在走道加鐵門
• 第 16 條第 2 項但書：開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說退縮空地一律不得營業；說依規約決議即可不受政府核准範圍限制
• 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造；住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定（第 16 條第 3、4 項）。（公寓大廈管理條例第 16 條）常考陷阱：說原則禁止飼養；說管委會有權禁止飼養
• 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險；經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保（第 17 條）。（公寓大廈管理條例第 17 條）常考陷阱：把七日改成十日；把應代為投保改成得

考過的題目：102-19、104-16、109-23、102-14、105-35、105-40、107-15、112-8、105-31、107-20、110-3、113-25、106-34、106-35、106-39

共用部分的使用、修繕與重建　考過 20 題

• 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第 9 條第 1 至 3 項）。（公寓大廈管理條例第 9 條）常考陷阱：說按應有部分比例、不得另行約定
• 住戶違反第 9 條第 2 項，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償（第 9 條第 4 項）；經制止而不遵從者，由主管機關依第 49 條第 1 項第 2 款處罰。（公寓大廈管理條例第 9 條、公寓大廈管理條例第 49 條）常考陷阱：說管委會可自行決議訴請法院強制遷離
• 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用（第 10 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 10 條）常考陷阱：改成由管委會以公共基金支付或全體按比例分擔
• 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（第 10 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 10 條）常考陷阱：說可歸責時改由區分所有權人自己修繕；說約定共用部分由原所有人負擔
• 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔（第 11 條）。（公寓大廈管理條例第 11 條）常考陷阱：把區分所有權人會議決議改成管委會決定
• 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔（第 12 條）。（公寓大廈管理條例第 12 條）常考陷阱：改成住戶、維修的一方、公共基金或管委會負擔
• 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：配合都市更新計畫而實施重建者；嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者；因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者（第 13 條）。（公寓大廈管理條例第 13 條）常考陷阱：把典權人換成抵押權人；把基地所有權人換成全體住戶
• 有第 13 條第 2、3 款情形，經決議重建，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；前項之受讓人視為同意重建；建造執照其名義以區分所有權人會議之決議為之（第 14 條）。（公寓大廈管理條例第 14 條）常考陷阱：改成訴請強制遷離或請主管機關處置；說受讓人仍要徵詢

依據：公寓大廈管理條例第 10 條、公寓大廈管理條例第 12 條

考過的題目：101-13、114-15、107-19、110-2、102-16、104-17、109-24、109-25、113-4、114-1、102-2、104-18、108-21、113-24、101-4、103-14、104-19、107-21、113-6、106-36

公共基金與欠費處理　考過 12 題

• 來源：起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；本基金之孳息；其他收入（第 18 條第 1 項）。起造人提列部分，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之（第 18 條第 4 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：使用執照改成建造執照；一年改成二、三年；工程造價改成銷售總金額
• 起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付（第 18 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：把使用執照申請時改成建造執照；說召開區分所有權人會議時撥付
• 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第 18 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 18 條）常考陷阱：把運用改依管委會決議；說由主委或財務委員交付信託
• 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔（第 19 條）。（公寓大廈管理條例第 19 條）常考陷阱：說出售後剩餘退回原所有人或抵繳其債務
• 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（第 21 條）。（公寓大廈管理條例第 21 條）常考陷阱：把二期改成一期、三期或六期
• 住戶有下列情形，管委會促請改善於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：欠費經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；依第 49 條第 1 項第 1 至 4 款受罰後仍不改善或續犯者；其他違反法令或規約情節重大者（第 22 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條）常考陷阱：把區分所有權人會議決議改成管委會決議
• 第 1 項之住戶如為區分所有權人，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之（第 22 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條）常考陷阱：說報請主管機關強制執行；說由管委會自行決議
• 拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同（第 22 條第 3 項）。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務；違反者準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定（第 24 條第 2、3 項）。（公寓大廈管理條例第 22 條、公寓大廈管理條例第 24 條）常考陷阱：說優先於抵押權或與一般債權同；說無權占有人沒有欠費問題

考過的題目：103-20、104-20、105-38、108-24、109-12、110-7、111-19、112-10、105-37、110-6、103-19、106-37

規約與繼受人　考過 7 題

• 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之（第 23 條第 1 項）。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下表各款非經載明於規約者，不生效力（第 23 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 23 條）常考陷阱：把第 6 條住戶應遵守事項混進必須載明的事項
• 規約是經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（第 3 條第 12 款）。規約範本，由中央主管機關定之，中央主管機關在中央為內政部；第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作（第 2、60 條）。（公寓大廈管理條例第 3 條、公寓大廈管理條例第 2 條、公寓大廈管理條例第 60 條）常考陷阱：說規約由管委會訂定；說範本有強制力、不得違反
• 學說實務官方答案認為「規約訂定後，應向主管機關報備，始生效力」是錯的：規約經區分所有權人會議決議即成立，條例未規定規約須向主管機關報備才生效力。常考陷阱：說規約要報備才生效
• 前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約（第 56 條第 2 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：說規約草約要等區分所有權人會議通過才有效
• 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（第 24 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 24 條）常考陷阱：說繼受人沒簽章、不知道或沒參與討論就不受拘束
• 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕（第 35 條）。（公寓大廈管理條例第 35 條）常考陷阱：加入區分所有權人名冊；說管委會得拒絕

依據：公寓大廈管理條例第 23 條

考過的題目：104-28、108-25、111-20、113-23、102-1、102-17、103-17

區分所有權人會議　考過 12 題

• 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者；經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者（第 25 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 25 條）常考陷阱：把每年改成每半年、每季；叫成住戶大會
• 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算（第 27 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 27 條）常考陷阱：把五分之一改成二分之一、三分之一或十分之一
• 因故無法出席，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算（第 27 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 27 條）常考陷阱：把管理服務人加進可受託的代理人
• 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出（第 30 條）。（公寓大廈管理條例第 30 條）常考陷阱：說定期會議也可逕以公告代替書面通知；管委選任用臨時動議
• 決議除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之（第 31 條）。（公寓大廈管理條例第 31 條）常考陷阱：把出席與同意的比例對調或改成二分之一
• 依第 31 條未獲致決議、出席未達定額者，召集人得就同一議案重新召集會議，門檻見下表；前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立（第 32 條第 1、2 項）。（公寓大廈管理條例第 32 條）常考陷阱：把七日改成十日；把全體改成出席區分所有權人
• 決議未經依下列各款事項辦理者，不生效力：專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意；外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意（第 33 條第 1、2 款）。（公寓大廈管理條例第 33 條）常考陷阱：把區分所有權人同意改成住戶同意；只要管委會同意
• 依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限（第 33 條第 3 款）。（公寓大廈管理條例第 33 條）常考陷阱：把訴請法院判決確定改成區分所有權人會議決議

依據：公寓大廈管理條例第 31 條、公寓大廈管理條例第 32 條

考過的題目：105-32、114-16、103-16、102-18、108-11、114-2、114-17、103-21、110-4、114-4、106-38、106-40

管理委員會與管理服務　考過 14 題

• 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會（第 29 條第 1、2 項）。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人（第 29 條第 5 項）。（公寓大廈管理條例第 29 條）常考陷阱：說非區分所有權人的住戶不得當選管理委員
• 管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年（第 29 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 29 條）常考陷阱：說任期由管委會會議決定；說每位委員都只能連任一次
• 管理委員會之職務見下表。共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之（第 11 條）；第 36 條第 2 款寫的是共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。（公寓大廈管理條例第 11 條、公寓大廈管理條例第 36 條）常考陷阱：把建議改成決議；一般改良改成重大修繕；約定共用改成約定專用
• 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議；管理委員會有當事人能力；管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人；管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務（第 37 至 39 條）。（公寓大廈管理條例第 37 條、公寓大廈管理條例第 38 條、公寓大廈管理條例第 39 條）常考陷阱：說管委會沒有當事人能力；說向召集人或主管機關負責
• 學說實務管理委員會不是法人，條例只賦予其當事人能力，使其能以自己名義起訴、應訴；權利能力屬自然人與法人，管理委員會不具權利能力，也沒有行為能力、意思能力可言。常考陷阱：說管委會因有權利能力才能當原告
• 非封閉式之公寓大廈集居社區，地面層為各自獨立之數幢、住宅與辦公商場混合使用且出入口各自獨立者，各該幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並報備（第 26 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 26 條）常考陷阱：把過半數改成三分之二、四分之三；套到封閉式大廈
• 須明定的事項：共用部分、約定共用部分範圍之劃分；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式；公共基金之分配；會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交；全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。（公寓大廈管理條例第 26 條）常考陷阱：混入第 23 條規約必須載明的事項
• 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業（第 41 條）；受僱於管理維護公司之管理服務人員，不得同時受聘於二家以上之管理維護公司（第 44 條第 3 款）。（公寓大廈管理條例第 41 條、公寓大廈管理條例第 44 條）常考陷阱：把中央主管機關改成直轄市、縣（市）政府

依據：公寓大廈管理條例第 36 條

考過的題目：101-17、102-15、102-21、103-15、104-30、105-36、108-23、109-13、110-5、112-9、112-13、114-3、114-14、107-16

起造人義務、罰則與爭議調處　考過 11 題

• 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（第 28 條第 1 項）；在那之前，起造人為公寓大廈之管理負責人（第 28 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 28 條）常考陷阱：把半數改成三分之二；說召開管委會第一次會議
• 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同（第 56 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：把建造執照改成使用執照；把規約草約改成規約
• 辦理建物所有權第一次登記時：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度（第 56 條第 3 項）。（公寓大廈管理條例第 56 條）常考陷阱：把使用執照竣工平面圖改成建築執照竣工平面圖
• 起造人應將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備及相關圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之（第 57 條第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 57 條）常考陷阱：說不必檢測就移交；把七日改成一個月
• 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售；不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為（第 58 條）。（公寓大廈管理條例第 58 條）常考陷阱：把建造執照改成使用執照；說得讓售法定停車空間
• 區分所有權人對專有部分之利用違反第 5 條、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者，由主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰（第 49 條第 1 項第 1、4、6 款）。（公寓大廈管理條例第 49 條）常考陷阱：把罰鍰改成二萬到五萬、三萬到十萬或四萬到十五萬
• 直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會（第 59 條之 1 第 1 項）。（公寓大廈管理條例第 59 條之 1 條）常考陷阱：把調處委員會改成調解、調查或審議委員會

依據：公寓大廈管理條例第 47 條、公寓大廈管理條例第 48 條、公寓大廈管理條例第 49 條

考過的題目：104-29、105-34、107-17、110-1、112-11、113-7、103-18、101-16、102-20、105-39、106-34