不動產經紀人《不動產估價概要》成本法

成本法與重建、重置成本　考過 8 題

• 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法；依前項方法所求得之價格為成本價格（不動產估價技術規則第 48 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：把價格日期改成估價、勘察、出件或試算日期
• 建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之（第 48 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：原則與替代對調；改成直接成本、間接成本
• 重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本（第 48 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：改稱重造、重製、新建、複舊成本或重置成本
• 重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本（第 48 條第 5 項）。（不動產估價技術規則第 48 條）常考陷阱：和重建成本的定義對調；改稱替換、重蓋成本

依據：不動產估價技術規則第 48 條

考過的題目：102-14、104-18、105-16、106-38、107-9、108-10、109-21、114-11

總成本與營造施工費的項目　考過 6 題

• 總成本應包括：營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤；前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格（第 52 條）。（不動產估價技術規則第 52 條）常考陷阱：把出售不動產之所得稅列入總成本
• 營造或施工費的項目：直接材料費、直接人工費、間接材料費、間接人工費、管理費、稅捐、資本利息、營造或施工利潤（第 53 條）。廣告費、銷售費與開發或建築利潤是第 52 條總成本另列的項目，不在其中。（不動產估價技術規則第 53 條、不動產估價技術規則第 52 條）常考陷阱：加入廣告費或開發商的合理利潤
• 學說實務詳解判斷：出售不動產之所得稅是出售後就所得課徵，不是重新建造所需的成本，不屬總成本；開發商的合理利潤對應第 52 條另列的開發或建築利潤，不是營造或施工費所含的營造或施工利潤。
• 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之（第 57 條）。（不動產估價技術規則第 57 條）常考陷阱：實際營造施工費改成總成本；百分之三改成百分之五
• 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之（第 61 條）。（不動產估價技術規則第 61 條）常考陷阱：把按總成本改成按營造或施工費乘以費率
• 修法前102 年修正前，第 61 條另訂未公告前的費率：廣告費、銷售費百分之四至百分之五，管理費百分之三至百分之四，稅捐百分之零點五至百分之一點二；現行已刪除，只按總成本乘以全聯會定期公告之相關費率計算。

考過的題目：102-15、103-17、103-33、110-8、113-9、114-2

營造或施工費的求取方法　考過 13 題

• 營造或施工費得按下列方法擇一求取之。直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費（第 54 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 54 條）常考陷阱：把直接法與間接法的定義對調
• 間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費（第 54 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 54 條）常考陷阱：把間接法的定義安到淨計法或單位工程法
• 直接法分為下列二種：淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤；單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之（第 55 條）。（不動產估價技術規則第 55 條）常考陷阱：淨計法與單位工程法定義對調；把單位工程法列為間接法
• 間接法分為下列二種：工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費（第 56 條第 1 項第 1 款）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：按工程概算項目逐項調整單價的公式說成淨計法
• 單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數（第 56 條第 1 項第 2 款）；標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物（同條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：把單位面積比較法說成直接法
• 學說實務詳解比較精細程度：淨計法逐一計算材料與人工，最精細；單位工程法以細部工程項目計算，粗一層；單位面積比較法最為粗略，但資料易得、操作簡便，是實務最常用方法。常考陷阱：說工程造價比較法或單位工程法最精細
• 學說實務營造或施工費以價格日期的單價為基礎，是重新建造的費用，與房屋新舊無關，屋齡反映在折舊額；房屋愈舊，營造或施工費就愈低是錯的選項。

依據：不動產估價技術規則第 55 條、不動產估價技術規則第 56 條

考過的題目：101-4、101-12、102-33、104-19、106-14、106-40、108-13、109-18、110-9、111-7、112-12、113-10、114-18

資本利息、利潤與建築工期　考過 4 題

• 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之（第 58 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 58 條）
• 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息（第 59 條）。（不動產估價技術規則第 59 條）常考陷阱：預售收入改成以定存或活存利率計息
• 題目給利率要選對的：自有資金的利率要落在活存利率與一年期定存利率之間；借款用短期放款利率；預售收入不計息，選項給它任何利率都是錯的。（不動產估價技術規則第 59 條）
• 開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之（第 60 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）
• 前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之（第 60 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）
• 建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間（第 60 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 60 條）常考陷阱：終點改成銷售完竣、變更建照或擬定權利變換計畫
• 資本利息與開發或建築利潤的計算基礎，勘估標的為土地或包含土地者，合計額都要另加計土地價格（第 58 條第 3 項、第 60 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 58 條、不動產估價技術規則第 60 條）

考過的題目：109-17、112-11、109-23、114-11

得不計入、未完工與公告事項　考過 6 題

• 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，於成本估價時得不予計入（第 62 條）。（不動產估價技術規則第 62 條）常考陷阱：把得不予計入改成必須計入、一律計入
• 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明（第 64 條）。（不動產估價技術規則第 64 條）
• 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之；前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之（第 63 條）。（不動產估價技術規則第 63 條）常考陷阱：改成待完工後再估、無法估價或依比準建物估價
• 營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準（第 56 條第 3 項）。（不動產估價技術規則第 56 條）常考陷阱：說建築改良物標準單價表由全聯會公告

依據：不動產估價技術規則第 56 條、不動產估價技術規則第 57 條、不動產估價技術規則第 60 條、不動產估價技術規則第 61 條、不動產估價技術規則第 63 條、不動產估價技術規則第 66 條、不動產估價技術規則第 67 條

考過的題目：105-32、102-30、110-19、105-22、105-31、103-17

耐用年數與殘餘價格率　考過 14 題

• 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算；建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數（第 65 條第 1、4 項）。（不動產估價技術規則第 65 條）常考陷阱：改成以物理耐用年數為主；改用殘餘年數、已經歷年數
• 經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數；物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數（第 65 條第 2、3 項）。（不動產估價技術規則第 65 條）常考陷阱：兩者定義對調；物理耐用年數改成至毀損、至經濟壽命結束
• 建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之（第 66 條）。（不動產估價技術規則第 66 條）
• 學說實務102 年考題詳解依全聯會第四號公報：住宅用鋼筋混凝土造建物經濟耐用年數為50 年。常考陷阱：改成 35 年、40 年或 60 年
• 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則；建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列（第 67 條第 1、2 項）。（不動產估價技術規則第 67 條）常考陷阱：百分之十改成百分之二十；不予提列改成以最低率提列
• 殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率；計算殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本（第 67 條第 3、4 項）。（不動產估價技術規則第 67 條）常考陷阱：經濟耐用年數改物理；建物總成本改房地總價格
• 修法前102 年修正前，第 67 條規定殘餘價格率未公告前得視建物狀況及社會習慣判定，但不得超過百分之十，是絕對上限；現行改為以不超過百分之十為原則。
• 學說實務建物耐用年數期滿、預定廢棄時的價值，詳解認為是殘餘價值（scrap value），對應第 67 條的殘餘價格；回收價值（salvage value）、清算價值（liquidation value）、剩餘價值（residual value）都不是。

依據：不動產估價技術規則第 65 條

考過的題目：101-14、101-26、103-32、105-30、106-12、102-40、102-39、103-7、104-2、104-20、105-21、109-1、112-7、114-11

折舊路徑與折舊因素　考過 7 題

• 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法（第 68 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 68 條）常考陷阱：加入後期減速折舊；依據改成建商信譽、建管單位要求
• 累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明（第 68 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 68 條）
• 修法前102 年修正前，第 68 條規定建物累積折舊額之計算以定額法為原則，公式Dn＝C×〔（1－s）／N〕×n，必要時得採定率法、償債基金法或其他經中央主管機關認定之方法；現行改為依建物特性選擇等速折舊、初期加速折舊或初期減速折舊路徑，定額法屬等速折舊。
• 學說實務定額法假設每年折舊額相同，每年之減價額劃一計算，與經過年數逐年累計；每年以固定比率乘以期初餘額折舊的是定率法。常考陷阱：把定率法的描述安到定額法
• 學說實務定率法前期折舊多（初期加速），同一期間累積折舊額最大，扣減後建物成本價格最低；償債基金法在0＜n＜N 時此值小於定額法的 C×(1－s)×n／N（初期減速）；考試當時第 68 條明列定額法、定率法、償債基金法，未列逆年數合計法，依估價學理其前期折舊少、後期多。常考陷阱：說定額法或償債基金法算出的成本價格最低
• 學說實務折舊因素：物理性折舊是建物實體因使用磨損、老化或外力破壞造成的減價；功能性折舊是設計、設備或格局因技術革新等落伍；經濟性折舊是建物以外的外部環境造成，建物本身沒有實體損傷。
• 學說實務緊鄰施工中工地或隔壁施工造成外牆龜裂，起因在外部，但建物本身實體受損，詳解歸為物理性折舊；破壞性折舊不是折舊因素的分類名稱。常考陷阱：把鄰地施工造成的龜裂歸為經濟性或外部性折舊

考過的題目：103-11、106-26、102-16、101-27、104-21、105-18、113-20

成本價格的計算　考過 12 題

• 成本價格之計算公式：一、土地價格＝土地總成本；二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額；三、房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格（第 69 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 69 條）常考陷阱：改成土地加建物總成本；再減或再加累積折舊額
• 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報告書中敘明；以比較法或收益法計算者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性（第 69 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 69 條）
• 地價調查的建物現值：建物重建價格＝建物單價ｘ建物面積；建物累積折舊額＝建物重建價格ｘ建物每年折舊率ｘ經歷年數；建物現值＝建物重建價格—建物累積折舊額；建物單價應以不同主體構造種類之建物標準單價為準，但樓層高度、層數、材料等特殊者，應酌予增減計算之（地價調查估計規則第 12 條）。（地價調查估計規則第 12 條）
• 等速折舊型以（1－s）／N為折舊率（第 41 條）；s 是殘餘價格率，N 是建物經濟耐用年數（第 40-1 條）。（不動產估價技術規則第 41 條、不動產估價技術規則第 40 條之 1 條）常考陷阱：用 1÷N 漏扣殘餘價格率；改成 1＋s
• 等速（定額法）計算：題目給價格日期的重建（重置）成本單價時，建物總成本＝該單價×面積；累積折舊額＝建物總成本×（1－殘餘價格率）×已經歷年數÷經濟耐用年數；建物成本價格＝建物總成本－累積折舊額。只給營造或施工費單價時，那只是第 52 條總成本中的營造或施工費，不等於總成本。（不動產估價技術規則第 69 條、不動產估價技術規則第 48 條、不動產估價技術規則第 52 條）
• 常見錯的選項：把累積折舊額當成本價格、漏扣累積折舊額、漏扣殘餘價格率、用興建當年的單價算總成本。題目問的是累積折舊額還是成本價格（現值），要先看清楚。（不動產估價技術規則第 69 條）
• 題目直接給殘餘價格金額時，等速折舊每年折舊額＝（重建成本－殘餘價格）÷耐用年數，與已經歷年數無關。耐用年數以經濟耐用年數為主、必要時得用物理耐用年數；題目同時給兩者而沒交代採物理耐用年數的必要情形時，用經濟耐用年數。（不動產估價技術規則第 65 條）

考過的題目：101-3、102-17、103-9、103-22、105-33、106-17、106-27、109-2、111-15、112-21、113-21、114-3