不動產經紀人《不動產估價概要》比較法

比較法的定義與程序　考過 5 題

• 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法；依前項方法所求得之價格為比較價格（不動產估價技術規則第 18 條）。（不動產估價技術規則第 18 條）常考陷阱：比較價格改成交價格
• 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的（第 2 條第 10 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 程序依序為：蒐集並查證比較標的相關資料、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額、計算勘估標的之試算價格、決定勘估標的之比較價格（第 21 條）。（不動產估價技術規則第 21 條）常考陷阱：加入一般因素調整；說對勘估標的價格做情況調整
• 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格（第 21 條第 2 項）；試算價格經檢討後，再由估價師決定勘估標的之比較價格（第 27 條）。（不動產估價技術規則第 21 條、不動產估價技術規則第 27 條）常考陷阱：把試算價格叫成比較價格；漏列區域或個別因素調整
• 學說實務三大方法的觀點：官方答收益法運用投資觀點得出收益價格；詳解指出比較法是市場（交易）觀點、重置觀點屬成本法，而成本法是以價格日期之重建成本或重置成本為計算基礎，不是未來成本。常考陷阱：說比較法運用重置觀點、得出成交價格

考過的題目：104-8、103-21、108-20、113-7、105-24

情況調整　考過 9 題

• 情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整（第 19 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：急買急賣或急出租急承租、期待因素影響之交易、受債權債務關係影響之交易、親友關係人間之交易（第 23 條第 1 至 4 款）。（不動產估價技術規則第 23 條）常考陷阱：把無法量化調整時不予採用改成仍可採用
• 同條另列：畸零地或有合併使用之交易、地上物處理有糾紛之交易、拍賣、公有土地標售、讓售、受迷信影響之交易、包含公共設施用地之交易、人為哄抬之交易、與法定用途不符之交易、其他特殊交易（第 23 條第 5 至 13 款）。（不動產估價技術規則第 23 條）
• 學說實務題目問畸零地或有合併使用之交易、與法定用途不符之交易、父親賣給兒子之交易、屋主急於脫手各屬何種調整，官方都答情況調整，不是價格日期、區域因素或個別因素調整。常考陷阱：改成個別因素修正、期日修正、個人因素調整
• 學說實務詳解的事實對應：父子間之不動產買賣是親友關係人間之交易；因為移民急賣是急買急賣；張先生因債務人無力償債而承接其抵押給張先生的廠房是受債權債務關係影響之交易；財政部國有財產署標售土地、臺中市政府向教育部價購土地是公有土地標售、讓售。
• 情況調整計算先看比較的基準：題目說成交價比正常價格（市價）低 X，正常價格＝成交價÷（1－X）；說正常價格比成交價低 X，正常價格＝成交價×（1－X）。基準看錯，就會選到乘除顛倒的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）

考過的題目：101-29、104-36、106-7、112-6、114-4、101-22、104-10、103-20、102-6

價格日期調整　考過 6 題

• 價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格（第 19 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：把勘估標的價格調整為比較標的交易日期之價格
• 用價格指數調整：調整後價格＝比較標的成交價×（價格日期當期指數÷交易日期當時指數）。指數下跌時價格往下調；把兩個指數對調、只乘價格日期指數而漏除交易日期指數，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 先確認變動率的起訖：題目給的是從交易日期到價格日期的漲跌比率時，上漲乘（1＋變動率），下跌乘（1－變動率）；這時改用除的，會得到題目設計的錯誤選項。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 同時有情況與價格日期差異時依序調整：先做情況調整，把低於市價的成交價除以（1－低於比率）還原成當時市價，再做價格日期調整，乘上之後的漲跌。只做其中一步、或把除寫成乘，都會選錯。（不動產估價技術規則第 19 條、不動產估價技術規則第 21 條）

考過的題目：103-10、104-11、110-12、111-24、113-22、102-6

區域因素與個別因素調整　考過 3 題

• 區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（第 19 條第 3 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：改成轉化勘估標的之價格；近鄰地區改類似地區
• 個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整（第 19 條第 4 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：把轉化為同一近鄰地區價格水準的調整說成個別因素調整
• 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素；個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素（第 2 條第 15、16 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：區域因素的近鄰地區改成類似地區
• 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍；近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區（第 2 條第 11 至 13 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：同一供需圈的定義安到近鄰地區、近鄰地區安到類似地區

考過的題目：105-36、108-19、113-7

百分率法與差額法　考過 9 題

• 百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法（第 19 條第 5 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：比較的因素加入一般因素
• 差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法（第 19 條第 6 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：比較的因素加入一般因素
• 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明（第 24 條）。（不動產估價技術規則第 24 條）常考陷阱：改成以差額法、定性分析法或計量模型分析法為原則
• 學說實務題目給的是金額價差（兩區標準住宅總價其價差達144萬元），官方答差額法；給的是比率（預售屋的開價如高於市價一成），官方答百分率法。定額法、定率法詳解說是建物折舊的方法，不是比較法的調整方法。
• 學說實務區域條件較勘估標的優5%、個別條件較勘估標的優10%的試算價格題，原公布答案A，後更正為一律給分，考選部未公布原因；解為 ×95%、×90%得25.137萬元/m²，解為 ×100/105、×100/110 約 25.45 萬元/m²，四選項皆不符，兩解並存或為送分原因。常考陷阱：說本題維持原公布答案 A

考過的題目：101-15、102-31、106-5、104-1、104-12、106-31、111-14、106-28、108-20

計量模型分析法　考過 10 題

• 計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法（第 19 條第 7 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）常考陷阱：關係式改成差異；調整率及調整額改成只能推算調整率
• 應用前條計量模型分析法應符合下列條件：須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的；計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七；截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五（第 20 條）。（不動產估價技術規則第 20 條）常考陷阱：自變數改應變數；不得低於改不得高於；判定係數改相關係數
• 最少比較標的數＝自變數個數×5。題目把影響價格因素分成區域因素與個別因素時，區域因素項數加上個別因素項數才是自變數個數，只算其中之一會少算。（不動產估價技術規則第 20 條）
• 判斷一組數據是否合規時逐條比對：比較標的數達自變數個數的五倍以上、採迴歸分析者調整後判定係數不低於 0.7、顯著機率不大於 0.05，三者都符合才合規，任一不符就不合規。（不動產估價技術規則第 20 條）

依據：不動產估價技術規則第 20 條

考過的題目：102-25、104-29、104-30、106-9、107-4、108-21、109-20、111-6、111-9、112-16

調整率上限與比較標的排除　考過 14 題

• 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，應排除該比較標的之適用（第 25 條）。（不動產估價技術規則第 25 條）常考陷阱：把十五與三十對調；改成十與二十、十五與二十五
• 第 25 條但書：但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。（不動產估價技術規則第 25 條）常考陷阱：勘估標的改比較標的；漏掉缺乏市場交易資料
• 學說實務單項門檻只列區域、個別因素：題目把情況因素、價格日期也列進單項門檻，官方判為錯誤；情況調整之價格調整率不得大於百分之十五、價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五也是錯的選項。
• 學說實務選項只寫「任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，應排除」而沒限定區域、個別因素時，官方仍當正確敘述；詳解指出字面範圍比條文廣，題目有疑義。
• 學說實務單獨項目調整率17%已大於百分之十五，官方答必須敘明理由；12%未超過門檻，詳解說不適用排除及敘明的規定。
• 總調整率的算法：題目給比較標的價格與試算價格時，詳解以試算價格÷比較標的價格－1 求得；題目給各項調整率時，詳解把各項（1＋調整率）連乘後減 1，不是把各項絕對值相加。結果的絕對值大於百分之三十，除符合但書外應排除；單項百分之十五門檻另外檢查。（不動產估價技術規則第 25 條）

依據：不動產估價技術規則第 25 條、不動產估價技術規則第 26 條

考過的題目：102-34、103-24、105-38、107-5、107-17、108-15、109-6、109-19、111-14、112-23、113-23、114-5、102-7、107-18

試算價格檢討與比較價格　考過 13 題

• 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎；檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用（第 26 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 26 條）常考陷阱：改成取中間值、平均值或固定比例加權；二十改十
• 前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者（第 26 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 26 條）常考陷阱：分母改成各價格平均值、最高價格
• 修法前102 年修正前，第 26 條第 2 項是高低價格之差除以各價格平均值；現行修正為除以高低價格平均值。該題新舊算法的差距都達百分之二十以上，答案不受影響。
• 差距計算：（高價－低價）÷〔（高價＋低價）÷2〕。三件以上時兩兩比對，看哪一對達百分之二十以上；平均值只取該對的高低兩價，不是全部試算價格的平均。（不動產估價技術規則第 26 條）
• 題目同時給比較標的價格與試算價格時，詳解先算各件總調整率比對第 25 條門檻，再兩兩算試算價格差距比對第 26 條門檻，兩者分開判斷。（不動產估價技術規則第 25 條、不動產估價技術規則第 26 條）
• 不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之（第 27 條）。（不動產估價技術規則第 27 條）常考陷阱：三件改五件；說試算價格彼此較接近就給較高權重

考過的題目：103-19、104-9、104-12、105-37、106-31、107-6、108-7、111-11、113-8、102-7、107-18、105-24、107-17