不動產經紀人《不動產估價概要》估價基本事項與作業程序

勘估標的與面積　考過 6 題

• 勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（以下簡稱建物）、農作改良物及其權利（不動產估價技術規則第 2 條第 9 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：加入智慧財產權、專利權或不動產稅負之估算
• 本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價（第 109 條）。（不動產估價技術規則第 109 條）常考陷阱：把已採收的稻穀、摘下的果實當成農作改良物
• 權利估價，包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價（第 114 條）；另有租金估計，不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則（第 130 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 114 條、不動產估價技術規則第 130 條）
• 學說實務詳解判為非勘估標的：已採收之稻穀、從果樹上摘下來的果實已不附著於土地；智慧財產權、專利權、不動產稅負之估算不屬土地、建物、農作改良物及其權利。蘋果樹上的蘋果、未登記建物、地上權則屬之。常考陷阱：把未登記建物排除在勘估標的之外
• 依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之（第 7 條）。（不動產估價技術規則第 7 條）常考陷阱：把調查註明改成省略不處理、當作無價值、先探求原因
• 學說實務房地買賣含未登記建物時，沒有建物登記資料可以申報，詳解答以土地申報並應於備註欄註明之；只以土地申報而不註明、或仍選房地合併申報，都是錯的選項。

考過的題目：101-9、102-35、108-22、113-3、102-32、106-3

價格與租金種類的定義　考過 10 題

• 其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金（第 6 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：加入申報價格、特別價格、市場租金、經濟租金、特定租金
• 正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者（第 2 條第 1 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把正常交易條件改成交易雙方條件
• 限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值：以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的、以不動產合併為目的、以違反經濟合理性之不動產分割為前提（第 2 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把不具市場性者合併說成限定價格；把正常交易條件列為限定條件
• 特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值；特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值；兩者都是並以貨幣金額表示者（第 2 條第 3、4 款）。正常、限定、特定價格的對象都是具有市場性之不動產。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：特定與特殊對調；說特殊價格無法以貨幣金額表示
• 不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格（第 6 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 6 條）常考陷阱：把特定價格改成限定價格、特殊價格或限定租金
• 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值；限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值（第 2 條第 5、6 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把續訂租約、合併承租說成正常租金
• 學說實務估價目的為不動產買賣交易之參考時，詳解認為要估正常價格，也就是市場中最可能之成交價格；買方希望之價格、賣方希望之價格或買賣雙方希望價格之平均數都不是。

考過的題目：101-11、105-3、105-7、108-24、108-25、109-12、110-7、111-12、111-13、108-8

價格與租金種類的實例　考過 21 題

• 學說實務特殊價格：詳解認為釣魚台、太平島、東沙島、龜山島，以及總統府、宗教建築物、大甲鎮瀾宮、臺南孔廟不在市場上交易，屬不具市場性之不動產。常考陷阱：把題目所列不具市場性的島嶼、廟宇、古蹟說成特定或限定價格
• 學說實務限定價格（權利與所有權合併）：地上權人向地主購買設定地上權之土地、土地承租人欲購買所承租土地、以土地租賃權與租賃地合併為目的，詳解都歸入以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把承租人買地說成正常價格或特定價格
• 學說實務限定價格（不動產合併）：畸零地之地主擬購買鄰地合併開發、學校購買鄰接學校之土地作為擴校之用、購買相鄰兩塊土地合併建築，詳解都歸入以不動產合併為目的。（不動產估價技術規則第 2 條）
• 學說實務商業區土地分割為辦公大樓與百貨公司兩筆，是以符合商業區土地的經濟效益，詳解認為不是違反經濟合理性之分割，仍估正常價格；以違反經濟合理性之不動產分割為前提的才是限定價格。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把符合經濟效益的分割說成限定價格
• 學說實務特定價格：工業區土地以其變更為住宅區的前提來估價、農地依委託人要求就未來可能變更為建地情況進行估價，詳解都歸入基於特定條件下形成之價值。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：把假設變更用途的估價說成正常價格或限定價格
• 學說實務正常價格：詳解以土地徵收補償所查估之市價最接近，因查估辦法定義市價：指市場正常交易價格。公有土地標售、讓售屬應先作適當調整的情況；實價登錄個案可能含特殊交易，須查證、調整後才能當正常價格；主管機關認定低報之價格偏離合理價值。（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條、不動產估價技術規則第 23 條）常考陷阱：把未經查證調整的標售國有土地或實價登錄價格直接當正常價格
• 學說實務限定租金：承租相鄰兩間店面打通後合併使用、隔壁店家不續租而一併承租擴大經營，詳解歸入不動產合併為目的；校舍出租屆期想再續約，歸入基於續訂租約。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：答成正常租金、市場租金、經濟租金、合併租金

考過的題目：101-21、101-23、102-2、102-3、103-27、105-2、105-12、106-1、106-2、107-16、108-1、109-24、110-16、111-2、111-22、112-2、113-17、114-16、106-4、106-24、107-1

價格日期與勘察日期　考過 7 題

• 價格日期：指表示不動產價格之基準日期；勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期（第 2 條第 7、8 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：價格日期改成委託、交易、查估、報告書提出日期
• 不動產估價，應切合價格日期當時之價值（第 6 條第 1 項）；估價報告書應載明事項包括價格日期及勘察日期（第 16 條第 2 項第 3 款），但因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制（第 16 條第 4 項）。（不動產估價技術規則第 6 條、不動產估價技術規則第 16 條）常考陷阱：把價格日期當時改成交易、交換、登記日期當時
• 學說實務規則只定義兩個日期，沒有規定先後；詳解認為價格日期依估價目的可為過去、現在或未來某日，勘察日期是實際赴現場的日子，兩者先後不一定。常考陷阱：說價格日期必定先於、晚於或等於勘察日期
• 價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格（第 19 條第 2 款）。（不動產估價技術規則第 19 條）
• 題目給各月不動產指數時，詳解的調整率＝價格日期當月指數÷交易日期當月指數，要調到勘估標的價格日期；改用勘察日期的指數，或把分子分母倒過來，都是錯的選項。（不動產估價技術規則第 19 條）

考過的題目：101-10、102-22、103-8、111-18、114-17、110-18、101-17

地區用語與最有效使用　考過 5 題

• 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的（第 2 條第 10 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：加入一般因素、經濟因素、政治因素
• 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍（第 2 條第 11 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：替代關係改成貢獻關係；改稱共同生活圈、近鄰地區
• 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區；類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區（第 2 條第 12、13 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：同質性改成異質性；近鄰地區以外改成近鄰地區內
• 學說實務與臺北市信義區屬同一供需圈的是臺北市大安區，詳解認為香港上環、上海徐家匯區、紐約曼哈頓區分屬不同市場，不能替代。區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區，有何特性，及其對地區內不動產價格形成的影響。
• 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用（第 2 條第 17 款）。（不動產估價技術規則第 2 條）常考陷阱：良好意識及通常之使用能力改成超凡意識

考過的題目：103-13、104-7、104-26、104-28、111-5

作業程序與基本事項　考過 8 題

• 不動產估價作業程序：一、確定估價基本事項；二、擬定估價計畫；三、蒐集資料；四、確認勘估標的狀態；五、整理、比較、分析資料；六、運用估價方法推算勘估標的價格；七、決定勘估標的價格；八、製作估價報告書（第 8 條）。（不動產估價技術規則第 8 條）常考陷阱：確認狀態排在蒐集資料前；決定價格排在推算價格前
• 確定估價基本事項：一、勘估標的內容；二、價格日期；三、價格種類及條件；四、估價目的（第 9 條）。（不動產估價技術規則第 9 條）常考陷阱：加入勘察日期、委託人、估價方法、估價費用
• 學說實務詳解把選項的估價條件對到第 9 條第 3 款價格種類及條件，勘估標的權利狀態對到勘估標的內容，所以都算基本事項；勘察日期不是。
• 確認勘估標的狀態時，應至現場勘察：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態；二、調查勘估標的及比較標的之使用現況；三、確認影響價格之各項資料；四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明（第 13 條）。（不動產估價技術規則第 13 條）常考陷阱：把確定勘估標的內容列為現場勘察事項

依據：不動產估價技術規則第 9 條、不動產估價技術規則第 10 條、不動產估價技術規則第 11 條、不動產估價技術規則第 13 條

考過的題目：104-27、111-8、101-8、103-29、105-4、111-21、114-25、103-12

資料蒐集與相關查估法規　考過 9 題

• 不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性；前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位蒐集之（第 4 條）。（不動產估價技術規則第 4 條）常考陷阱：比較標的改成勘估標的、買賣標的、估價標的
• 學說實務到實價登錄系統查詢交易案例，詳解認為實價登錄資訊由直轄市、縣（市）主管機關整理後以網路查詢提供，屬向地政機關蒐集，不是向經紀人員、地政士或媒體。
• 不動產估價應蒐集之資料：一、勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料；二、影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素；三、勘估標的相關交易、收益及成本資料（第 11 條）。（不動產估價技術規則第 11 條）
• 學說實務要確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號，詳解答土地登記簿謄本及地籍圖：謄本載所有權人、面積，地籍圖顯示界線與鄰地地號；都市計畫圖、地形圖、建物登記簿謄本都做不到。
• 蒐集比較實例原則：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者；二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者；三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者；四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者（第 12 條）。（不動產估價技術規則第 12 條）常考陷阱：第 1 款兩處正常價格改成限定價格；相同或相近改相同；接近改一個月內
• 修法前102 年修正前第 12 條第 3 款是使用性質或使用分區管制相同或相近者，現行改為使用管制；第 1 款修正前後相同。詳解認為修正不影響這些題目的判斷。
• 比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條第 2 款）。（土地徵收補償市價查估辦法第 2 條）常考陷阱：比準地改成基準地、標準地、比較標的
• 學說實務平均地權條例第 46 條：直轄市或縣（市）政府繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告。詳解認為其調查估計程序規定在地價調查估計規則第 3 條，答該規則，不是不動產估價技術規則。（平均地權條例第 46 條、地價調查估計規則第 1 條、地價調查估計規則第 3 條）常考陷阱：公告土地現值的依據答成不動產估價技術規則

依據：不動產估價技術規則第 1 條、土地徵收補償市價查估辦法第 1 條、地價調查估計規則第 1 條

考過的題目：103-14、108-23、101-38、101-13、102-5、107-3、108-18、103-1、105-13

估價方法的運用與決定　考過 5 題

• 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限（第 14 條）。（不動產估價技術規則第 14 條）常考陷阱：拿掉但書的於估價報告書中敘明
• 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明（第 15 條第 1 項）。（不動產估價技術規則第 15 條）
• 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限（第 15 條第 2 項）。（不動產估價技術規則第 15 條）常考陷阱：契約約定租金改經濟租金；改成直接資本化法；清算時仍加權
• 價格決定排在作業程序的七、決定勘估標的價格，在六、運用估價方法推算勘估標的價格之後、八、製作估價報告書之前，屬程序的後段步驟（第 8 條）。（不動產估價技術規則第 8 條）

考過的題目：102-29、108-6、109-22、111-10、113-6