不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》土地使用與都市、區域計畫

房屋與基地的租用　考過 10 題

• 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定租金超過者，直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之（土地法第 97 條）。（土地法第 97 條）常考陷阱：改動百分之十的比例；把強制減定改成契約無效
• 以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部；前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租（土地法第 98、99 條）。（土地法第 98 條、土地法第 99 條）常考陷阱：把現金利息改成現金本身；把二個月改成三個月
• 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時、積欠租金除擔保金抵償外，達二個月以上時、以房屋供違反法令之使用時、違反租賃契約時、損壞房屋或附著財物不為相當賠償（土地法第 100 條）。（土地法第 100 條）常考陷阱：把二個月改成一個月；加入長期住院、工作調動
• 租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記（土地法第 102 條）；民法也規定承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記（民法第 422-1 條）。（土地法第 102 條、民法第 422 條之 1 條）常考陷阱：把地上權改成租賃權、典權；把二個月改成二十年
• 租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時、承租人以基地供違反法令之使用時、承租人轉租基地於他人時、積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時、承租人違反租賃契約時（土地法第 103 條）。（土地法第 103 條）常考陷阱：把二年改成二個月；加入收回自行建築、房屋滅失
• 學說實務基地承租人請求出租人為地上權登記的請求權，適用十五年時效；但時效完成後，債務人得拒絕給付，實務不認為請求權本身「已消滅」。常考陷阱：說時效期滿後登記請求權已消滅

依據：土地法第 100 條、土地法第 103 條

考過的題目：110-5、109-14、104-28、107-8、107-9、111-16、105-32、105-28、106-6、106-30

優先購買權　考過 12 題

• 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權（土地法第 104、107 條）。（土地法第 104 條、土地法第 107 條）常考陷阱：加入抵押權人、長期占有人、房屋承租人；改成抽籤定順序
• 優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；耕地承買承典準用之（土地法第 104、107 條）。（土地法第 104 條、土地法第 107 條）常考陷阱：把十日改成三十日、一個月
• 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（土地法第 34-1 條）；此權係屬債權性質，接到出賣通知後十五日內不表示者視為放棄；與第 104、107 條競合時，應優先適用土地法第一百零四條、第一百零七條（土地法第三十四條之一執行要點第 13 點）。（土地法第 34 條之 1 條、土地法第三十四條之一執行要點第 13 條）常考陷阱：說競合時依登記先後；說共有人先買權優先
• 學說實務共有人優先承購權屬債權性質，為共有人個人利益而設，實務認為得預先拋棄；本題官方答案也認基地承租人先買權可預先拋棄，而88年訂立的耕地三七五租約，承租人優先承受權不得預先拋棄。常考陷阱：說共有人先買權不得預先拋棄
• 學說實務強制執行的拍賣性質上仍屬買賣，優先購買權人仍得主張；實務上執行法院應通知有優先承買權的承租人，待其放棄後才通知拍定人繳足價金。土地徵收是國家基於公益的原始取得，不是出賣，耕地承租人不得據此主張先買權請求塗銷登記。常考陷阱：說強制拍賣是公法上買賣；說徵收可類推適用先買權
• 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（民法第 425-1 條）；之後房屋出賣，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權（土地法第 104 條）。（民法第 425 條之 1 條、土地法第 104 條）常考陷阱：把推定改成視為；說成法定地上權或違反處分一體化
• 學說實務土地及房屋原同屬一人所有，僅自願讓與土地或房屋而分屬不同人時，屬推定租賃，不能直接認為有地上權；視為有地上權是因強制執行之拍賣致土地與房屋所有人不同的情形。地上權與建築物不得分離讓與，基地所有人優先承購的客體是房屋連同地上權，承購後地上權原則因混同而消滅。常考陷阱：說優先承購客體只有房屋；說地上權人不得讓與地上權
• 學說實務出租人雖未以書面通知，但承租人已確知買賣條件並明示不買，又承認新所有人並向其付租，數年後地價上漲才依舊價主張先買，違反誠信，屬權利失效。常考陷阱：說出租人未書面通知，承租人仍得主張先買權

依據：土地法第 34 條之 1 條、土地法第 104 條、土地法第 107 條、土地法第三十四條之一執行要點第 13 條

考過的題目：101-3、103-38、105-16、105-20、105-22、105-25、105-28、105-31、105-33、105-35、108-5、113-15

耕地、墾荒、重劃與農舍　考過 9 題

• 依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之：承租人死亡而無繼承人時、承租人放棄其耕作權利時、出租人收回自耕時、耕地依法變更其使用時、違反民法第 432 條及第 462 條第 2 項、違反第 108 條、地租積欠達二年之總額時（土地法第 114 條）。（土地法第 114 條）常考陷阱：把二年改成一年；出租人與承租人對調；改成僅有高齡繼承人
• 承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人；放棄耕作權利應於三個月前向出租人以意思表示為之，非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利（土地法第 108、115 條）。（土地法第 108 條、土地法第 115 條）常考陷阱：說經出租人承諾就可以轉租
• 本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，租期逾一年未訂立書面契約者，不適用民法第四百二十二條之規定；約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第四百五十一條及土地法第一百零九條、第一百十四條之規定（農業發展條例第 21 條）。（農業發展條例第 21 條）常考陷阱：改成視為不定期限租賃、視為不定期限繼續契約
• 遇有荒歉，直轄市或縣（市）政府得按照當地當年收穫實況為減租或免租之決定。但應經民意機關之同意（土地法第 123 條）。（土地法第 123 條）常考陷阱：把民意機關改成行政院、財政部
• 承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，並應聲請耕作權登記；但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權；前項耕作權不得轉讓。但繼承或贈與於得為繼承之人，不在此限（土地法第 133 條）。地上權、農育權、不動產役權則規定在民法（民法第 832、850-1、851 條）。（土地法第 133 條、民法第 832 條、民法第 850 條之 1 條、民法第 851 條）常考陷阱：把墾竣取得的耕作權改成所有權、地上權
• 第一百三十五條之土地重劃，得因重劃區內土地所有權人過半數，而其所有土地面積，除公有土地外，超過重劃區內土地總面積一半者之共同請求，由直轄市或縣（市）地政機關核准為之（土地法第 141 條）。（土地法第 141 條）常考陷阱：把地政機關改成建設機關、內政部
• 耕地租佃爭議應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；非經調解、調處，不得起訴，移送司法機關免收裁判費用；調解或調處成立而一方不履行，他造當事人得逕向該管司法機關聲請強制執行（耕地三七五減租條例第 26、27 條）。（耕地三七五減租條例第 26 條、耕地三七五減租條例第 27 條）常考陷阱：把先調解後調處的順序寫反
• 依第 18 條第 1 項申請興建農舍之申請人應為農民；在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請（農業發展條例第 18 條、農業用地興建農舍辦法第 2 條）。（農業發展條例第 18 條、農業用地興建農舍辦法第 2 條）常考陷阱：說申請人不須具備農民身分；說已申請的農地可再申請

考過的題目：101-5、103-28、110-6、102-32、107-18、103-34、104-30、105-31、101-17

都市計畫的種類與內容　考過 17 題

• 都市計畫法為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展而制定；都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之（都市計畫法第 1、5 條）。（都市計畫法第 1 條、都市計畫法第 5 條）常考陷阱：把都市計畫法的立法目的放進區域計畫法；改成十五年、三十年
• 都市計畫事業：係指依本法規定所舉辦之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業；優先發展區：係指預計在十年內必須優先規劃建設發展之都市計畫地區（都市計畫法第 7 條）。（都市計畫法第 7 條）常考陷阱：在都市計畫事業加入開發許可、新市鎮建設；把十年改成五年
• 鄉公所所在地、人口集居五年前已達三千，而在最近五年內已增加三分之一以上之地區、人口集居達三千，而其中工商業人口占就業總人口百分之五十以上之地區等，應擬定鄉街計畫（都市計畫法第 11 條）。（都市計畫法第 11 條）常考陷阱：把鄉街計畫改成市計畫、鎮計畫、特定區計畫
• 主要計畫書表明住宅、商業、工業及其他土地使用之配置、主要道路及其他公眾運輸系統、實施進度及經費等，應附主要計畫圖，其比例尺不得小於一萬分之一；其實施進度以五年為一期，最長不得超過二十五年（都市計畫法第 15 條）。（都市計畫法第 15 條）常考陷阱：把主要道路及公眾運輸系統說成細部計畫事項；改成一萬五千分之一
• 細部計畫書及圖表明計畫地區範圍、居住密度及容納人口、土地使用分區管制、事業及財務計畫、道路系統、地區性之公共設施用地；細部計畫圖比例尺不得小於一千二百分之一（都市計畫法第 22 條）。（都市計畫法第 22 條）常考陷阱：把一千二百分之一改成一千五百分之一；混入主要計畫的名勝古蹟
• 第一期發展地區應於主要計畫發布實施後，最多二年完成細部計畫；並於細部計畫發布後，最多五年完成公共設施；未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得指定建築線核發建照（都市計畫法第 17 條）。（都市計畫法第 17 條）常考陷阱：把二年、五年對調；把逾二年改成一年、三年
• 主要計畫擬定後，應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議（都市計畫法第 18 條）；主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣（市）政府應於接到核定或備案公文之日起三十日內，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施（第 21 條第 1 項）。（都市計畫法第 18 條、都市計畫法第 21 條）常考陷阱：把審議前公開展覽改成審議後
• 主要計畫送審議前應公開展覽三十天及舉行說明會；都委會應於六十天內完成審議，但情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以六十天為限；該管政府都市計畫委員會審議修正，或經內政部指示修正者，免再公開展覽及舉行說明會（都市計畫法第 19 條）。（都市計畫法第 19 條）常考陷阱：說審議修正後要再公開展覽或再舉行說明會
• 第 1 至 4 款的主要計畫由內政部核定，其中首都之主要計畫由內政部核定，轉報行政院備案；特定區計畫由縣（市）政府擬定者，由內政部核定；直轄市政府擬定者，由內政部核定，轉報行政院備案；內政部訂定者，報行政院備案（都市計畫法第 20 條第 1 項）。（都市計畫法第 20 條）常考陷阱：改成由行政院核定；把縣（市）擬定的特定區說成要轉報備案
• 第一項所定應報請備案之主要計畫，非經准予備案，不得發布實施。但備案機關於文到後三十日內不為准否之指示者，視為准予備案（都市計畫法第 20 條第 3 項）。（都市計畫法第 20 條）常考陷阱：把三十日改成六十日；說未准備案也可先發布

依據：都市計畫法第 5 條、都市計畫法第 7 條、都市計畫法第 15 條、都市計畫法第 17 條、都市計畫法第 19 條、都市計畫法第 21 條、都市計畫法第 22 條、都市計畫法第 26 條

考過的題目：101-10、101-11、101-12、105-30、104-23、101-20、102-38、111-12、104-26、103-39、112-22、114-18、108-15、113-4、113-9、106-8、106-27

都市計畫變更與公共設施　考過 10 題

• 都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次，對於非必要之公共設施用地，應變更其使用（都市計畫法第 26 條）。（都市計畫法第 26 條）常考陷阱：把三年內或五年內改成十年
• 遇有下列情事之一，應視實際情況迅行變更：因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時、為避免重大災害之發生時、為適應國防或經濟發展之需要時、為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時（都市計畫法第 27 條）。（都市計畫法第 27 條）常考陷阱：加入土地權利人權利受重大損失；把迅行變更改成通盤檢討
• 學說實務都市計畫個別變更，直接限制一定區域內人民之權利、利益或增加其負擔者，具有行政處分性質（釋字第 156 號），不是觀念通知；個別變更範圍外的人民權利或法律上利益受侵害，不是無法提起行政訴訟以資救濟。常考陷阱：說成觀念通知或法規性質；說範圍外人民不能提行政訴訟
• 土地權利關係人依第 24 條自行擬定或變更細部計畫，或擬定計畫機關依第 26、27 條辦理都市計畫變更時，主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額（都市計畫法第 27-1 條）。（都市計畫法第 27 條之 1 條）常考陷阱：組合題只選部分項目，漏掉可建築土地或一定金額
• 都市計畫經發布實施後，應依建築法之規定，實施建築管理（都市計畫法第 40 條）。（都市計畫法第 40 條）常考陷阱：把建築法改成建築技術規則或建築師法
• 都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者，除准修繕外，不得增建或改建；必要時得限期令其變更使用或遷移，其因變更使用或遷移所受之損害，應予適當之補償，協議不成由內政部核定（都市計畫法第 41 條）。（都市計畫法第 41 條）常考陷阱：改成不得請求補償；把增建列為准許
• 前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地（都市計畫法第 42 條第 2 項）。（都市計畫法第 42 條）常考陷阱：把公有土地改成私有土地
• 公共設施用地應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積；道路系統、停車場所及加油站，應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計畫之區域者，應避免穿越市區中心（都市計畫法第 43、44 條）。（都市計畫法第 43 條、都市計畫法第 44 條）常考陷阱：改成依所得、地價決定；改成以市區中心為規劃重點
• 公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面積百分之十；中小學校、社教場所、社會福利設施、市場、郵政等，應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之；屠宰場、垃圾處理場、污水處理廠等於邊緣適當地點設置之（都市計畫法第 45 至 47 條）。（都市計畫法第 45 條、都市計畫法第 46 條、都市計畫法第 47 條）常考陷阱：把百分之十改成百分之二十；把垃圾處理場改成按閭鄰配置

考過的題目：101-21、109-6、110-15、112-25、113-14、108-12、109-21、113-13、106-26、106-37

公共設施保留地與都市更新　考過 11 題

• 依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所以徵收、區段徵收、市地重劃取得（都市計畫法第 48 條）。（都市計畫法第 48 條）常考陷阱：在「其餘」保留地的取得方式加入都市更新、協議價購
• 徵收或區段徵收之公共設施保留地，地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；地上建築改良物之補償以重建價格為準（都市計畫法第 49 條）。（都市計畫法第 49 條）常考陷阱：把毗鄰非公共設施保留地改成毗鄰公共設施保留地
• 公共設施保留地在未取得前，得申請為臨時建築使用，臨時建築使用辦法，由內政部定之；不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用（都市計畫法第 50、51 條）。（都市計畫法第 50 條、都市計畫法第 51 條）常考陷阱：把內政部改成直轄市、縣（市）政府
• 私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾二十五年未經政府取得者，得優先辦理交換（都市計畫法第 50-2 條）。（都市計畫法第 50 條之 2 條）常考陷阱：把交換改成徵收；加入所得稅法；改成十年、二十年
• 獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有而無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣（市）政府代為收買之（都市計畫法第 53 條）。（都市計畫法第 53 條）常考陷阱：改成請求徵收、照價收買、交換
• 對於窳陋或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之；辦理更新計畫，對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收（都市計畫法第 63、68 條）。（都市計畫法第 63 條、都市計畫法第 68 條）常考陷阱：把細部計畫改成主要計畫；把徵收改成市地重劃
• 更新處理方式：重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置；整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時，對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建；維護：加強區內土地使用及建築管理（都市計畫法第 64 條）。（都市計畫法第 64 條）常考陷阱：把整建的徵收改成重劃；把重建、維護的定義套給整建
• 都市更新稅捐：不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之四十；應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅；依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十（都市更新條例第 67 條）。（都市更新條例第 67 條）常考陷阱：把減徵百分之四十改成免徵、減徵百分之三十

考過的題目：103-40、111-9、104-27、109-9、110-16、113-14、102-14、101-13、101-14、101-15、104-20

區域計畫與國土計畫　考過 15 題

• 區域計畫法立法目的為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布等；主管機關中央為內政部；凡依區域計畫應擬定市鎮計畫、鄉街計畫、特定區計畫或已有計畫而須變更者，都市計畫主管機關應按規定期限辦理（區域計畫法第 1、4、11 條）。（區域計畫法第 1 條、區域計畫法第 4 條、區域計畫法第 11 條）常考陷阱：混入都市計畫法的鄉街均衡發展；改成行政院、營建署
• 區域計畫公告實施後，擬定計畫之機關應視實際發展情況，每五年通盤檢討一次，並作必要之變更。但有左列情事之一者，得隨時檢討變更之：發生或避免重大災害、興辦重大開發或建設事業、區域建設推行委員會之建議（區域計畫法第 13 條第 1 項）。（區域計畫法第 13 條）常考陷阱：混入都市計畫迅行變更的適應國防或經濟發展需要
• 非都市土地由直轄市或縣（市）政府按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制；違反者處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀（區域計畫法第 15、21 條）。（區域計畫法第 15 條、區域計畫法第 21 條）常考陷阱：把三十萬元改成五十萬元；把分區使用計畫改成開發計畫
• 前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施（區域計畫法第 21 條第 2 項）；不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役（第 22 條）。（區域計畫法第 21 條、區域計畫法第 22 條）常考陷阱：把行政執行法改成強制執行法
• 通盤檢討後符合分區使用計畫者：政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，報經上級主管機關核定逕為辦理分區變更；為開發利用由申請人擬具開發計畫，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更，許可前應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之（區域計畫法第 15-1 條）。（區域計畫法第 15 條之 1 條）常考陷阱：把逕為變更事由改成中央重大建設、土地權利調整
• 許可條件包括取得開發地區土地及建築物權利證明文件者；地方政府應於受理後六十日內報請審議，擬定機關應於九十日內將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限（區域計畫法第 15-2、15-4 條）。（區域計畫法第 15 條之 2 條、區域計畫法第 15 條之 4 條）常考陷阱：改成應先取得全部土地及建築物所有權
• 依第 15-1 條第 1 項第 2 款取得許可後、分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣（市）有或鄉、鎮（市）有並繳交開發影響費，得以開發區內可建築土地抵充之；收費標準中央定、基金辦法地方定；開發影響費之徵收，於都市土地準用之（第 15-3 條）。（區域計畫法第 15 條之 3 條）常考陷阱：把中央與地方的訂定權對調；說不適用於都市土地
• 有違反核定之土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改善而未改善、興辦事業或水土保持計畫核准廢止或依法失其效力、整地排水核准被廢止、申請人自行申請廢止之一者，應報經擬定機關廢止原開發許可；委辦案件由地方政府廢止（非都市土地使用管制規則第 21 條）。（非都市土地使用管制規則第 21 條）常考陷阱：加入公共設施未能相互配合
• 國土計畫法：中央辦理國土功能分區劃設順序、劃設原則之規劃、國土保育地區或海洋資源地區之使用許可、許可變更及廢止之核定；地方辦理直轄市、縣（市）國土計畫之擬訂、公告、變更及執行、國土功能分區之劃設、農業發展地區及城鄉發展地區之使用許可、許可變更及廢止之核定（國土計畫法第 4 條）。（國土計畫法第 4 條）常考陷阱：把地方辦理的功能分區劃設改成中央
• 修法前考試當時（109 年修正）國土計畫法第 45 條第 2 項規定，直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內公告國土功能分區圖；114 年修正為十年內。

依據：都市計畫法第 26 條、區域計畫法第 13 條、國土計畫法第 15 條

考過的題目：101-11、101-19、102-3、103-2、104-21、104-22、104-24、107-16、103-21、112-25、109-25、114-19、109-7、106-24、106-25

非都市土地使用管制　考過 20 題

• 非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區，共 11 個；使用地從甲種建築到特定目的事業共 19 個（非都市土地使用管制規則第 2、3 條）。（非都市土地使用管制規則第 2 條、非都市土地使用管制規則第 3 條）常考陷阱：加入商業區、住宅區；把分區、使用地個數改成十、十八
• 山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制（第 7 條）；重大建設計畫或其報經行政院核定之重大政策所需之臨時性設施，經同意後得核准為臨時使用，用途及期限登錄於土地參考資訊檔（非都市土地使用管制規則第 6、7 條）。（非都市土地使用管制規則第 6 條、非都市土地使用管制規則第 7 條）常考陷阱：加入國家公園區；改成登錄於土地登記謄本
• 土地使用編定後，原有使用或建築物不合分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築物除准修繕外，不得增建或改建；對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙者，應限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建，所受損害應予適當補償（非都市土地使用管制規則第 8 條）。（非都市土地使用管制規則第 8 條）常考陷阱：改成除准修繕和增建外不得改建
• 建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查；第 1 項另列窯業、交通、遊憩、殯葬、特定目的事業用地（表只列甲至丁）；第一項以外使用地之建蔽率及容積率由各該中央主管機關會同訂定，鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關︰經濟部（同規則第 9 條）。（非都市土地使用管制規則第 9 條）常考陷阱：把經濟部改成內政部、農委會；把甲乙丙丁的數值對調
• 面積試算：建築面積上限＝基地面積×建蔽率；計入容積的總樓地板面積上限＝基地面積×容積率。甲種建築用地建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十，基地 100 時建築面積上限 60、總樓地板上限 240；若各層都蓋到 60 且全計入容積，相當於 4 層。這是面積試算，不是法定樓層上限。（非都市土地使用管制規則第 9 條）
• 開發社區達五十戶或土地面積在一公頃以上，應變更為鄉村區；工業使用達十公頃以上（依產業創新條例達五公頃以上）變更為工業區；遊憩設施達五公頃以上、學校與高爾夫球場達十公頃以上，應變更為特定專用區（非都市土地使用管制規則第 11 條）。（非都市土地使用管制規則第 11 條）常考陷阱：把學校、高爾夫球場改成五公頃；社區改成一百戶
• 興辦事業計畫土地位屬山坡地範圍內者，其面積不得少於十公頃。但有下列情形之一者，不在此限，例如依第六條規定容許使用、申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上、辦理農村社區土地重劃；風景區計畫其面積以二十五公頃以上為原則。但離島地區，不在此限（同規則第 12、52-1 條）。（非都市土地使用管制規則第 12 條、非都市土地使用管制規則第 52 條之 1 條）常考陷阱：把十公頃改成五公頃；把風景區計畫改成特定專用區計畫
• 修法前考試當時的規則第 38 條之 1（自 92 年起）規定，車籠埔斷層線二側各十五公尺建築管制範圍內之建築用地，得申請其他自有土地變更編定，原建築用地變更編定為國土保安用地；102 年修正時已刪除。

依據：區域計畫法施行細則第 13 條、非都市土地使用管制規則第 9 條

考過的題目：101-16、101-18、101-38、102-1、102-4、102-15、102-36、102-37、103-1、103-17、104-19、104-25、107-17、108-9、108-20、108-25、110-17、110-18、111-8、106-35