不動產經紀人《土地法與土地相關稅法概要》土地徵收

適用法規與用地勘選　考過 4 題

• 土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定；其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例（第 1 條）。（土地徵收條例第 1 條）常考陷阱：把優先適用改成產業創新條例、平均地權條例或土地法
• 國家因公益需要，興辦國防、交通、公用、水利、社會福利、國營事業等事業，得徵收私有土地；徵收之範圍，應以其事業所必須者為限（第 3 條）。（土地徵收條例第 3 條）
• 需用土地人興辦公益事業，應按事業性質及實際需要，勘選適當用地及範圍，並應儘量避免耕地及優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地（第 3 條之 1 第 1 項）。（土地徵收條例第 3 條之 1 條）常考陷阱：把優先使用公有土地或國營事業土地改成應避免使用
• 特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須或經行政院核定之重大建設所需者，不在此限（第 3 條之 1 第 4 項）。（土地徵收條例第 3 條之 1 條）常考陷阱：把但書的國防、交通拿掉或換成別的事業
• 評估興辦事業之公益性及必要性，並為綜合評估分析的因素：社會因素、經濟因素、文化及生態因素、永續發展因素及其他（第 3 條之 2）。（土地徵收條例第 3 條之 2 條）常考陷阱：多加地價因素
• 申請徵收之土地遇有古蹟、遺址或登錄之歷史建築，應於可能範圍內避免之；其未能避免者，需用土地人應先擬訂保存計畫，徵得目的事業主管機關同意，始得徵收（第 7 條）。（土地徵收條例第 7 條）

考過的題目：104-12、102-2、103-15、107-12

徵收前的程序與審議　考過 4 題

• 事業依法應經許可者，於申請徵收土地或土地改良物前，應將其事業計畫報經目的事業主管機關許可；於事業計畫報請目的事業主管機關許可前，應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人之意見。但因舉辦具機密性之國防事業或已舉行公聽會或說明會者，不在此限（第 10 條）。（土地徵收條例第 10 條）常考陷阱：把許可前改成許可後
• 特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應依行政程序法舉行聽證（第 10 條第 3 項）。（土地徵收條例第 10 條）常考陷阱：把聽證改成公聽會、說明會；漏掉若有爭議
• 需用土地人申請徵收前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收（第 11 條第 1 項）。（土地徵收條例第 11 條）常考陷阱：漏掉且無法以其他方式取得
• 第一項協議價購，依其他法律規定有優先購買權者，無優先購買權之適用；協議價購應由需用土地人依市價與所有權人協議，所稱市價，指市場正常交易價格（第 11 條第 3 至 5 項）。（土地徵收條例第 11 條）常考陷阱：把市場正常交易價格改成公告現值加四成或正常收益價格
• 中央主管機關為審議徵收案件，應遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之，其中專家學者及民間團體代表不得少於二分之一（第 15 條）。（土地徵收條例第 15 條）常考陷阱：把二分之一改成三分之二、四分之三或五分之二

依據：土地徵收條例第 10 條

考過的題目：101-7、101-9、113-8、114-3

土地改良物與一併徵收　考過 2 題

• 徵收土地時，其土地改良物應一併徵收，例外：土地改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起十五日內自行遷移；墳墓及其他紀念物必須遷移；建築改良物依法令規定不得建造；農作改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其不相當部分；其他法律另有規定（第 5 條第 1 項）。（土地徵收條例第 5 條）常考陷阱：把十五日改成三十日；把不得建造改成得建造；把不相當部分改成全部
• 有下列情形之一，所有權人得於徵收公告之日起一年內向該管直轄市或縣（市）主管機關申請一併徵收，逾期不予受理：徵收土地之殘餘部分面積過小或形勢不整，致不能為相當之使用者；徵收建築改良物之殘餘部分不能為相當之使用者（第 8 條第 1 項）。（土地徵收條例第 8 條）常考陷阱：把直轄市或縣（市）主管機關改成需用土地人、內政部或行政院
• 前項申請，應以書面為之。於補償費發給完竣前，得以書面撤回之；一併徵收之土地或建築改良物殘餘部分，應以現金補償之（第 8 條第 2、3 項）。（土地徵收條例第 8 條）

考過的題目：103-23、107-14

補償費的發給與效力　考過 9 題

• 徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。但依第二十二條第五項規定發給應補償價額之差額者，不在此限（第 20 條第 1 項）。（土地徵收條例第 20 條）
• 需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力，但有下列各款情形之一者不在此限（第 20 條第 2 項）。（土地徵收條例第 20 條）常考陷阱：把失其效力改成仍具效力或得申請撤銷徵收
• 但書（不失效）的情形：於公告期間內因對補償之估定有異議，而由該管直轄市或縣（市）主管機關依第二十二條規定提交地價評議委員會復議；經應受補償人以書面同意延期或分期發給；應受補償人拒絕受領或不能受領；應受補償人所在地不明（第 20 條第 2 項）。（土地徵收條例第 20 條）
• 被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止；補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。但合於第二十七條但書規定者，不在此限（第 21 條）。（土地徵收條例第 21 條）常考陷阱：把補償費發給完竣時改成公告徵收之日或登記為需用土地人時
• 需用土地人應俟補償費發給完竣或核定發給抵價地後，始得進入被徵收土地內工作。但國防、交通及水利事業，因公共安全急需先行使用者，不在此限（第 27 條）。（土地徵收條例第 27 條）常考陷阱：把國防、交通及水利改成公共衛生、社會福利或平價住宅
• 直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶，保管因受領遲延、拒絕受領或不能受領之補償費，不適用提存法之規定，應於本條例規定應發給補償費之期限屆滿次日起三個月內存入專戶保管，並通知應受補償人（第 26 條第 1 項）。（土地徵收條例第 26 條）常考陷阱：把不適用提存法改成依提存法提存；把屆滿次日起改成屆滿之日起
• 自通知送達發生效力之日起，逾十五年未領取之補償費，歸屬國庫；保管專戶儲存之補償費應給付利息；未受領之徵收補償費，依第一項規定繳存專戶保管時，視同補償完竣（第 26 條），權利義務隨之終止（第 21 條）。（土地徵收條例第 26 條、土地徵收條例第 21 條）常考陷阱：把十五年改成十年；把起算點改成徵收公告期滿之日
• 被徵收之土地或土地改良物，所有權人死亡未辦竣繼承登記，其徵收補償費得由部分繼承人按其應繼分領取之；其已辦竣公同共有繼承登記者，亦同（第 25 條）。（土地徵收條例第 25 條）常考陷阱：改成歸屬國庫或納入平均地權基金
• 學說實務徵收碰到民法：甲出賣土地給乙、尚未移轉就被徵收，甲的移轉義務因不可歸責而給付不能，乙得請求甲讓與其徵收補償請求權（民法第 225 條）；公同共有土地的補償金仍為公同共有；設定抵押的土地被徵收，補償金是代位物（民法第 881 條）。

考過的題目：101-8、111-10、104-15、105-13、109-20、110-12、111-21、112-13、113-7

地價與改良物補償標準　考過 7 題

• 被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價；前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之（第 30 條第 1、2 項）。（土地徵收條例第 30 條）常考陷阱：把市價改成公告現值加成；把非公共設施保留地改成公共設施保留地；改由估價師評定
• 各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據（第 30 條第 3 項）。（土地徵收條例第 30 條）常考陷阱：把每六個月改成每月、每季或每十二個月
• 本條例第三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價；當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償（細則第 30 條）。（土地徵收條例施行細則第 30 條）常考陷阱：把第十五日改成第十日
• 建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之（第 31 條第 1、2 項）。（土地徵收條例第 31 條）常考陷阱：把重建價格改成重置價格、市價或起造當時；把一年內外的算法對調
• 建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之（第 31 條第 3 項）。（土地徵收條例第 31 條）
• 學說實務徵收補償的性質屬於損失補償：合法徵收使人民財產受特別犧牲，國家依法給予補償；損害賠償以違法行為為前提，徵收補償也不是一般犧牲。

依據：土地徵收條例第 30 條、土地徵收條例第 31 條

考過的題目：102-8、103-6、103-18、109-12、110-13、113-6、105-36

區段徵收與抵價地　考過 11 題

• 有下列情形之一者得為區段徵收：新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者；舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者；都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者（第 4 條第 1 項第 1 至 3 款）。（土地徵收條例第 4 條）
• 其餘各款：非都市土地實施開發建設者；農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者；其他依法得為區段徵收者（第 4 條第 1 項第 4 至 6 款）。國營事業是第 3 條得徵收私有土地的事業，不在第 4 條。（土地徵收條例第 4 條、土地徵收條例第 3 條）常考陷阱：把農村社區改成原住民聚落；加入國營事業或配合區域整體發展
• 區段徵收土地時，應依第三十條規定補償其地價；地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付，其餘各項補償費依第 31 條至第 34 條規定補償（第 39 條第 1 項）。（土地徵收條例第 39 條）
• 抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五（第 39 條第 2 項）。（土地徵收條例第 39 條）常考陷阱：把四十五改成四十或五十；把原則改成上級核准者為原則
• 實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申請發給抵價地；得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請（第 40 條第 1、2 項）。（土地徵收條例第 40 條）常考陷阱：把徵收公告期間改成補償地價發放時或公聽會期間
• 申請發給抵價地者，對其土地之權利義務，於接到該管直轄巿或縣（巿）主管機關核定發給抵價地通知時終止（第 40 條第 3 項），和一般徵收在補償費發給完竣時終止不同。（土地徵收條例第 40 條）常考陷阱：改成申請時、登記為申請人所有時或點交接管時
• 規劃整理後，除配回原管理機關及配售外：抵價地發交被徵收土地所有權人領回；道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有（第 44 條第 1 項第 1、2 款）。（土地徵收條例第 44 條）常考陷阱：把抵價地改成抵費地；把零售市場列入無償登記
• 前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用；第一項第二款以外之公共設施用地，如該事業得許民營者，其用地應依第一項第五款之規定辦理（第 44 條第 1 項第 3 款、第 3 項）。（土地徵收條例第 44 條）
• 國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售；其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權，標租或設定地上權時，其期限不得逾九十九年（第 44 條第 1 項第 4、5 款、第 5 項）。（土地徵收條例第 44 條）常考陷阱：把讓售改成標售；把九十九年改成二十五年

依據：土地徵收條例第 39 條

考過的題目：104-16、114-23、102-7、104-18、108-23、114-9、107-15、104-17、111-17、113-18、106-2

收回權、撤銷與廢止徵收　考過 11 題

• 被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有法定情形之一，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第二百十九條之規定（第 9 條第 1 項）。（土地徵收條例第 9 條）常考陷阱：把起算點改成補償費發給完竣或領取補償費之日
• 收回的情形：徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者；未依核准徵收原定興辦事業使用者；依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者（第 9 條第 1 項）。第一款係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地（第 9 條第 3 項）。（土地徵收條例第 9 條）常考陷阱：把三年改成一年或二年；把五年改成十年
• 主管機關收受申請，經查明合於規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權（第 9 條第 2 項）。（土地徵收條例第 9 條）常考陷阱：把六個月改成三個月
• 第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限（第 9 條第 4 項）。（土地徵收條例第 9 條）
• 已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。在未依徵收計畫完成使用前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管（第 49 條第 1 項）。（土地徵收條例第 49 條）常考陷阱：把上級事業主管機關改成直轄市或縣（市）政府
• 應辦理撤銷徵收：因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內；公告徵收時，都市計畫已規定以聯合開發、市地重劃或其他方式開發。但以聯合開發方式開發之土地，土地所有權人不願參與聯合開發者，不在此限（第 49 條第 1 項）。（土地徵收條例第 49 條）常考陷阱：把撤銷事由說成廢止，或把廢止事由說成撤銷
• 應廢止徵收：因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內；依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變；已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部已無徵收之必要（第 49 條第 2 項）。（土地徵收條例第 49 條）常考陷阱：把廢止事由說成撤銷或收回
• 依前二項辦理撤銷或廢止徵收之土地或土地改良物，其已一併徵收之殘餘部分，應同時辦理撤銷或廢止。但該殘餘部分已移轉或另有他用者，不在此限（第 49 條第 3 項）。（土地徵收條例第 49 條）
• 撤銷或廢止徵收，由需用土地人向中央主管機關申請之（第 50 條第 1 項）。已公告徵收之土地有前條第一項或第二項各款情形之一，而需用土地人未申請撤銷或廢止徵收者，原土地所有權人得向該管直轄巿或縣（巿）主管機關請求之（第 50 條第 2 項）。（土地徵收條例第 50 條）常考陷阱：改成由直轄市或縣（市）主管機關申請
• 同樣是需用土地人未申請的情形，由該管直轄市或縣（市）主管機關會同需用土地人及其他有關機關審查後向中央主管機關申請撤銷或廢止徵收（第 50 條第 5 項）。（土地徵收條例第 50 條）常考陷阱：改成由直轄市或縣（市）主管機關單獨申請
• 撤銷或廢止徵收後，徵收前原設定之他項權利及耕地租約不予回復。但依第四十二條規定由原土地所有權人及他項權利人申請於發給之抵價地設定抵押權或典權者，其原抵押權或典權准予回復（第 52 條）。（土地徵收條例第 52 條）常考陷阱：把不予回復改成得予回復；把但書的准予回復改成不予回復

依據：土地徵收條例第 49 條

考過的題目：102-35、103-8、109-11、103-7、108-17、111-19、112-14、113-5、111-11、106-22、106-23

徵收後利用、地上權與徵用　考過 5 題

• 徵收之土地，得於徵收計畫書載明以信託、聯合開發、委託開發、委託經營、合作經營、設定地上權或出租提供民間機構投資建設（第 56 條第 1 項）。（土地徵收條例第 56 條）常考陷阱：加入調整地形或整體開發
• 私有土地經依徵收計畫使用後，依法變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄；於區段徵收不適用之（第 59 條）。（土地徵收條例第 59 條）常考陷阱：把標售改成讓售；把一個月改成三個月；改成他項權利人恢復權利
• 需用土地人因興辦第三條規定之事業，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。但應擇其損害最少之處所及方法為之（第 57 條第 1 項）。（土地徵收條例第 57 條）
• 前項土地因事業之興辦，致不能為相當之使用時，土地所有權人得自施工之日起至完工後一年內，請求需用土地人徵收土地所有權，需用土地人不得拒絕；原設定地上權取得之對價，應在徵收補償地價內扣除之（第 57 條第 2、3 項）。（土地徵收條例第 57 條）常考陷阱：把施工之日起至完工後一年內改成徵收公告之日起
• 國家因興辦臨時性之公共建設工程，得徵用私有土地或土地改良物。徵用期間逾三年，或二次以上徵用，期間合計逾三年者，需用土地人應於申請徵用前，以書面通知，所有權人於收到通知書之日起三十日內，得請求需用土地人徵收所有權；依此請求者，不得再依第九條規定申請收回（第 58 條第 1 至 3 項）。（土地徵收條例第 58 條）常考陷阱：把臨時性改成繼續性；把三年改成六年；把不得收回改成得收回
• 第二章規定，於徵用土地或土地改良物時，準用之。但因情況緊急，如遲延使用土地或土地改良物，公共利益有受重大危害之虞者，得經中央主管機關核准後，先行使用該土地或土地改良物（第 58 條第 4 項）。（土地徵收條例第 58 條）

依據：土地徵收條例第 5 條、土地徵收條例第 8 條、土地徵收條例第 20 條、土地徵收條例第 26 條、土地徵收條例第 30 條、土地徵收條例第 9 條、土地徵收條例第 57 條、土地徵收條例第 58 條、土地徵收條例第 59 條

考過的題目：102-24、108-4、104-13、104-14、107-13