112 年不動產經紀人《民法概要》第 19 題

甲在其所有A地上興建B屋，但B屋為未辦理建物所有權第一次登記的違章建物，嗣後甲與乙訂立A地與B屋的買賣契約，下列何者錯誤？

官方答案：C下一題

詳解

題目甲在其所有A地上興建B屋，但B屋為未辦理建物所有權第一次登記的違章建物，嗣後甲與乙訂立A地與B屋的買賣契約，下列何者錯誤？

考違章建築。自己出資興建的建物，完成時即原始取得所有權，不以登記為要件，C 錯誤。

（A）正確

B屋雖為違章建築亦為融通物，得為交易之客體

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。── 民法第 758 條

違章建築只是違反建築管理法規，仍是不動產，可以買賣；實務承認其為交易客體，只是無法辦理所有權登記。

不能單用一條法條判斷：違章建築得否交易屬實務見解

（B）正確

甲應將A地所有權辦妥移轉登記給乙，乙始取得A地所有權

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。── 民法第 758 條

事實對應：乙依買賣取得A地所有權＝不動產物權，依法律行為而取得。

（C）錯誤

興建B屋時因未為建物所有權保存登記，故甲未取得B屋所有權

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。── 民法第 759 條

自己出資興建建物是原始取得，不是依法律行為取得，不適用第 758 條登記生效。甲在建物完成時就取得 B 屋所有權，未登記只影響處分（第 759 條）。

不能單用一條法條判斷：出資興建屬原始取得，須依第 759 條「非因法律行為」定性

（D）正確

甲將Ｂ屋讓與乙，乙僅取得對Ｂ屋之事實上處分權

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。── 民法第 758 條

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。── 民法第 759 條

違章建築無法辦理登記，買受人無法依第 758 條取得所有權。實務認為受讓人只取得事實上處分權，所有權仍屬原始起造人甲。

不能單用一條法條判斷：違章建築讓與的效果屬實務見解