112 年不動產經紀人《民法概要》第 13 題

（A）正確

於設定抵押權時，該土地上已存在房屋，實行抵押權之範圍僅限於土地本身，不得就房屋併付拍賣

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。── 民法 第 877 條

事實對應：設定抵押權時土地上已有房屋＝非於設定抵押權後營造之建築物。

（B）正確

於設定抵押權時，土地上並無房屋，於實行抵押權時土地所有人已營造房屋，抵押權人必要時得聲請併付拍賣

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。── 民法 第 877 條

事實對應：設定時無房屋、實行時已營造房屋＝於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物。

（C）正確

抵押權人聲請併付拍賣時，如房屋有存在他人之租賃權，抵押權人得聲請法院除去房屋之租賃權後再執行拍賣

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。── 民法 第 866 條

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。── 民法 第 866 條

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。── 民法 第 877 條

前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。── 強制執行法 第 98 條

房屋承租人使用房屋，也必然使用房屋坐落的抵押土地，可認為是抵押權設定後在抵押土地上成立、影響抵押權實行的租賃關係，依第 866 條第 2 項（直接或類推適用）由法院除去後，與土地併付拍賣；強制執行法第 98 條第 2 項但書也以除去後拍賣為前提。官方以 C 為正確，即採這種理解。

不能單用一條法條判斷：抵押物只有土地，房屋租賃是否屬第 866 條所稱抵押不動產上成立的租賃，須經解釋

（D）錯誤

抵押權人將土地與房屋併付拍賣後，對於土地及房屋賣得之價金，抵押權人均有優先受償之權利

土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。── 民法 第 877 條

條文是對於建築物之價金無優先受清償之權，選項寫土地及房屋價金均有優先受償權。