109 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 4 題

經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪12,000元，合理空置率為5%，淨收益率為75%，貸款資金占不動產價格比率80%，有效總收入乘數為15，請以有效總收入乘數法計算出收益資本化率為多少？

官方答案：C下一題

詳解

題目經分析考量市場上類似不動產之正常租金為每年每坪12,000元，合理空置率為5%，淨收益率為75%，貸款資金占不動產價格比率80%，有效總收入乘數為15，請以有效總收入乘數法計算出收益資本化率為多少？

考有效總收入乘數法（第 43 條第 5 款）。收益資本化率＝75%÷15＝5%，答 C。

（A）不是答案

4.27%

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：── 不動產估價技術規則第 43 條

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數── 不動產估價技術規則第 43 條

有效總收入乘數法：收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝75%÷15＝5.0%。租金、空置率、貸款比率都是干擾數字，用不到。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）不是答案

4.67%

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：── 不動產估價技術規則第 43 條

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數── 不動產估價技術規則第 43 條

有效總收入乘數法：收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝75%÷15＝5.0%。租金、空置率、貸款比率都是干擾數字，用不到。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）是答案

5.0%

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：── 不動產估價技術規則第 43 條

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數── 不動產估價技術規則第 43 條

有效總收入乘數法：收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝75%÷15＝5.0%。租金、空置率、貸款比率都是干擾數字，用不到。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）不是答案

5.33%

五、有效總收入乘數法：考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：── 不動產估價技術規則第 43 條

收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數── 不動產估價技術規則第 43 條

有效總收入乘數法：收益資本化率＝淨收益率÷有效總收入乘數＝75%÷15＝5.0%。租金、空置率、貸款比率都是干擾數字，用不到。5.33% 是誤用貸款比率（80%÷15）。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字