106 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 19 題
某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1,000坪，若推定銷售單價平均80萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本3億元、間接成本6千萬元，則土地開發分析價格為何？
官方答案：C下一題
詳解
題目某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1,000坪，若推定銷售單價平均80萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本3億元、間接成本6千萬元，則土地開發分析價格為何？
考土地開發分析法（第 81 條）。S＝1,000×80＝80,000 萬元，V＝80,000÷1.2÷1.05－36,000≒27,492 萬元，答 C。
（A）不是答案
26,582萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則 第 75 條
S＝1,000 坪×80 萬元＝80,000 萬元；V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝80,000÷1.2÷1.05－(30,000＋6,000)＝63,492.06－36,000≒27,492 萬元。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（B）不是答案
27,215萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則 第 75 條
S＝1,000 坪×80 萬元＝80,000 萬元；V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝80,000÷1.2÷1.05－(30,000＋6,000)＝63,492.06－36,000≒27,492 萬元。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（C）是答案
27,492萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則 第 75 條
S＝1,000 坪×80 萬元＝80,000 萬元；V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝80,000÷1.2÷1.05－(30,000＋6,000)＝63,492.06－36,000≒27,492 萬元。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
（D）不是答案
28,200萬元
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則 第 81 條
其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。── 不動產估價技術規則 第 81 條
開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則 第 75 條
S＝1,000 坪×80 萬元＝80,000 萬元；V＝S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)＝80,000÷1.2÷1.05－(30,000＋6,000)＝63,492.06－36,000≒27,492 萬元。
不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字
試題來源：考選部考畢試題（PDF）｜標準答案：PDF｜第28題一律給分。｜選項依 PDF 圖像人工轉錄