106 年不動產經紀人《民法概要》第 1 題

（A）正確

不動產仲介公司用與不特定之消費者簽定同類委託銷售不動產而先予擬定之契約，屬於定型化契約

七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。── 消費者保護法 第 2 條

九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。── 消費者保護法 第 2 條

事實對應：仲介公司為與不特定消費者訂立同類契約先予擬定之契約＝定型化契約條款。

（B）正確

不動產買賣除標的物及價金外，該房地之交付時間、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等，通常亦為契約成立之必要之點

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。── 民法 第 153 條

實務認為不動產買賣金額大、履約期間長，除標的物與價金外，交屋時間、移轉登記時期、價金給付方式等通常也是必要之點，未合意時契約不成立。

不能單用一條法條判斷：何者為「必要之點」依實務見解判斷

（C）錯誤

居間人已為報告或媒介而契約不成立者，居間人支出之費用均得請求償還

居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。── 民法 第 569 條

前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。── 民法 第 569 條

條文是非經約定不得請求償還，選項寫均得請求償還。

（D）正確

約定之違約金是否過高，可斟酌當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時債權人可享受之一切利益

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。── 民法 第 252 條

第 252 條只規定過高時法院得酌減；實務認為應斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害，以及債務人如能依約履行時債權人可享受的一切利益。

不能單用一條法條判斷：違約金是否過高的判斷標準來自實務見解