103 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 40 題

運用收益法進行不動產估價時，下列何者可列入費用項目估計？

官方答案：B

詳解

題目運用收益法進行不動產估價時，下列何者可列入費用項目估計？

考收益法總費用（第 38 條）。保險費是條文所列費用項目；改良性資本支出、貸款利息、所得稅都不列入，答 B。

（A）不是答案

改良性資本支出

勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。── 不動產估價技術規則第 38 條

勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。── 不動產估價技術規則第 39 條

改良性資本支出會增加不動產價值或延長耐用年數，屬資本性支出，不是每年經常性費用；耐用年數內需重置的部分，以重置提撥費分年攤提。

不能單用一條法條判斷：第 38 條列舉後有「等」字，未列舉項目能否列入須依費用性質判斷

（B）是答案

保險費

勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。── 不動產估價技術規則第 38 條

事實對應：保險費＝條文所列保險費。

（C）不是答案

貸款債務利息

勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。── 不動產估價技術規則第 38 條

貸款債務利息取決於投資人的融資安排，屬財務成本，不是不動產本身的經營費用，不列入總費用。

不能單用一條法條判斷：第 38 條列舉後有「等」字，未列舉項目能否列入須依費用性質判斷

（D）不是答案

所得稅

勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。── 不動產估價技術規則第 38 條

所得稅依投資人個人所得課徵，因人而異，不是不動產本身的經營費用，不列入總費用。

不能單用一條法條判斷：第 38 條列舉後有「等」字，未列舉項目能否列入須依費用性質判斷