103 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 37 題

某甲擬投資購買一不動產，預計每年可以獲得10萬元淨收益，第三年年底預計可以200萬元出售，假設折現率為5%，請問合理的價格約為多少？

官方答案：B下一題

詳解

題目某甲擬投資購買一不動產，預計每年可以獲得10萬元淨收益，第三年年底預計可以200萬元出售，假設折現率為5%，請問合理的價格約為多少？

考折現現金流量分析法（第 32 條）。3 年淨收益現值≒27.23 萬元，加期末價值 200÷1.05³≒172.77 萬元，合計約 200 萬元，答 B。

（A）不是答案

173萬元

折現現金流量分析法之計算公式如下： n’ k n’ P ＝Σ CFk ／（1＋Y）＋Pn’／（1＋Y） k＝1 其中： P ：收益價格。 CFk ：各期淨收益。 Y ：折現率。 n’ ：折現現金流量分析期間。 k ：各年期。 Pn’：期末價值。── 不動產估價技術規則第 32 條

淨收益現值＝10÷1.05＋10÷1.05²＋10÷1.05³≒9.524＋9.070＋8.638≒27.23 萬元；期末價值現值＝200÷1.157625≒172.77 萬元；P≒27.23＋172.77＝200 萬元。173 萬元只算期末價值現值，漏加各年淨收益。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）是答案

200萬元

折現現金流量分析法之計算公式如下： n’ k n’ P ＝Σ CFk ／（1＋Y）＋Pn’／（1＋Y） k＝1 其中： P ：收益價格。 CFk ：各期淨收益。 Y ：折現率。 n’ ：折現現金流量分析期間。 k ：各年期。 Pn’：期末價值。── 不動產估價技術規則第 32 條

淨收益現值＝10÷1.05＋10÷1.05²＋10÷1.05³≒9.524＋9.070＋8.638≒27.23 萬元；期末價值現值＝200÷1.157625≒172.77 萬元；P≒27.23＋172.77＝200 萬元。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）不是答案

227萬元

折現現金流量分析法之計算公式如下： n’ k n’ P ＝Σ CFk ／（1＋Y）＋Pn’／（1＋Y） k＝1 其中： P ：收益價格。 CFk ：各期淨收益。 Y ：折現率。 n’ ：折現現金流量分析期間。 k ：各年期。 Pn’：期末價值。── 不動產估價技術規則第 32 條

淨收益現值＝10÷1.05＋10÷1.05²＋10÷1.05³≒9.524＋9.070＋8.638≒27.23 萬元；期末價值現值＝200÷1.157625≒172.77 萬元；P≒27.23＋172.77＝200 萬元。227 萬元是未折現期末價值 200 加淨收益現值。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）不是答案

232萬元

折現現金流量分析法之計算公式如下： n’ k n’ P ＝Σ CFk ／（1＋Y）＋Pn’／（1＋Y） k＝1 其中： P ：收益價格。 CFk ：各期淨收益。 Y ：折現率。 n’ ：折現現金流量分析期間。 k ：各年期。 Pn’：期末價值。── 不動產估價技術規則第 32 條

淨收益現值＝10÷1.05＋10÷1.05²＋10÷1.05³≒9.524＋9.070＋8.638≒27.23 萬元；期末價值現值＝200÷1.157625≒172.77 萬元；P≒27.23＋172.77＝200 萬元。232 萬元不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字