102 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 18 題

某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1000坪，另雨遮外加50坪，若推定銷售單價平均新臺幣60萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本新臺幣2億元、間接成本新臺幣5千萬元，則土地開發分析價格為新臺幣多少萬元？

官方答案：A下一題

詳解

題目某建商擬開發建地，預計興建樓板面積1000坪，另雨遮外加50坪，若推定銷售單價平均新臺幣60萬元/坪，利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本新臺幣2億元、間接成本新臺幣5千萬元，則土地開發分析價格為新臺幣多少萬元？

考土地開發分析法（第 81 條）。S＝60,000 萬元，V＝60,000÷1.2÷1.05－25,000≒22,619 萬元，答 A。

修法提醒：不動產估價技術規則第 81 條於民國 102 年 12 月 20 日修正，現行公式與本題計算方式相同，修正內容不影響本題選項判斷。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項於民國 112 年修正，本題依現行版說明；考試當時版本未逐字核對。

（A）是答案

22619萬元

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則第 75 條

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。── 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第貳7 條

S＝1,000 坪×60 萬元＝60,000 萬元（本題是預售開發，附屬建物除陽臺外不得計入買賣價格，雨遮不計價）；V＝60,000÷1.2÷1.05－(20,000＋5,000)≒47,619－25,000＝22,619 萬元。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（B）不是答案

23480萬元

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則第 75 條

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。── 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第貳7 條

S＝1,000 坪×60 萬元＝60,000 萬元（本題是預售開發，附屬建物除陽臺外不得計入買賣價格，雨遮不計價）；V＝60,000÷1.2÷1.05－(20,000＋5,000)≒47,619－25,000＝22,619 萬元。23,480 萬元不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（C）不是答案

25000萬元

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則第 75 條

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。── 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第貳7 條

S＝1,000 坪×60 萬元＝60,000 萬元（本題是預售開發，附屬建物除陽臺外不得計入買賣價格，雨遮不計價）；V＝60,000÷1.2÷1.05－(20,000＋5,000)≒47,619－25,000＝22,619 萬元。25,000 萬元是把雨遮 50 坪也計入銷售面積（1,050 坪）的結果。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

（D）不是答案

26814萬元

V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）── 不動產估價技術規則第 81 條

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。── 不動產估價技術規則第 75 條

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。── 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第貳7 條

S＝1,000 坪×60 萬元＝60,000 萬元（本題是預售開發，附屬建物除陽臺外不得計入買賣價格，雨遮不計價）；V＝60,000÷1.2÷1.05－(20,000＋5,000)≒47,619－25,000＝22,619 萬元。26,814 萬元不符。

不能單用一條法條判斷：估價計算題，須套用公式代入數字

試題來源：考選部考畢試題（PDF）｜標準答案：PDF

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