101 年不動產經紀人《不動產估價概要》第 19 題

（A）不是答案

農業用地

地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。── 地價調查估計規則 第 19 條（考試當時條文，民國 92 年 3 月 14 日修正版）

十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。── 不動產估價技術規則 第 2 條

現況耕作不改變其都市計畫住宅區的法定用途，不能以農業用地價格查估。

不能單用一條法條判斷：地價調查估計規則以使用分區等使用管制劃分地價區段，但沒有明文規定現況耕作的住宅區土地依何種用地查估，須推論

（B）是答案

住宅用地

地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。── 地價調查估計規則 第 19 條（考試當時條文，民國 92 年 3 月 14 日修正版）

二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段── 地價調查估計規則 第 21 條（考試當時條文，民國 92 年 3 月 14 日修正版）

地價區段的界線以使用分區等使用管制之界線為準（第19條），無實例時也選使用分區相同的區段比較（第21條第1項第2款）。都市計畫住宅區土地因此歸入住宅區的地價區段，依住宅用地價格查估，現況供耕作只是區段內的利用現況。這是依法定使用分區查估的結論，不是說個案最有效使用必然是住宅。

不能單用一條法條判斷：地價調查估計規則以使用分區劃分地價區段並比較同分區的區段地價，但沒有明文規定現況耕作的住宅區土地依何種用地查估，須推論

（C）不是答案

耕作用地

地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。── 地價調查估計規則 第 19 條（考試當時條文，民國 92 年 3 月 14 日修正版）

十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。── 不動產估價技術規則 第 2 條

耕作用地是現況使用，不是法定用途，不能以耕作用地價格查估。

不能單用一條法條判斷：地價調查估計規則以使用分區等使用管制劃分地價區段，但沒有明文規定現況耕作的住宅區土地依何種用地查估，須推論

（D）不是答案

鄉村區用地

非都市土地得劃定為下列各種使用區：── 區域計畫法施行細則 第 13 條（考試當時條文，民國 90 年 5 月 4 日修正版）

四、鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。── 區域計畫法施行細則 第 13 條（考試當時條文，民國 90 年 5 月 4 日修正版）

條文是非都市土地的鄉村區，選項寫鄉村區用地。